投资要点：
　　国际经验表明，REITs是风险收益比良好的大类资产之一。以美国为例，REITs呈现出时间越长、年化回报越高的特点，近40年年化回报高达10.68%，超越同时期道琼斯工业、纳斯达克综指及罗素2000等股指。同时，REITs还呈现出时间越长、年化回报的波动率越低的特点，近40年的波动率为17.45%，低于纳斯达克系列指数和罗素2000系列指数，略高于标普500系列指数。此外，REITs与股市、债市表现相关度较低。香港、日本、新加坡等亚洲市场的REITs近10年来年化回报在10%左右，亦处于较高水平。
　　我国公募REITs的发展较快。REITs采用“公募+ABS”架构发行，2021年6月首批9只公募REITs上市，迄今已有27只上市、发行规模达908.92亿元。交易所公告2只储备中。项目属性分为特许经营类和产权类，底层资产类型包括交通设施、产业园区、保障房等六大类。REITs一级市场参与方式包括战略配售、网下配售和公众认购，截至当前占比为67.8%、22.7%、9.4%。一级市场认购火热，第一、二、三批认购倍数达8.91x、46.99x、85.70x，主因REITs初始IRR较高，符合长久期资金投资目标。二级市场方面，27只公募REITs上市以来累计涨跌幅为2.29%，累计全收益为7.34%，整体表现较好，但各REIT之间分化较大。首批上市的9只REITs，其网下配售投资者解禁期已过，但解禁未对价格造成明显影响。
　　营收及可供分配金额完成度较高，估值分化较大。投资者青睐REITs主要还是看重其稳定的较高收益，2022年营收及可供分配金额完成度分别为96.5%、106.1%，符合预期。部分REITs的完成度较低，系2022年疫情冲击等短期因素影响，REITs基本经营长期可保持稳健。REITs的估值方法包括绝对估值（评估价值、反算IRR）和相对估值（P/FFO、派息率、P/NAV等）。
　　投资建议：上市公募REITs数量较少，流通市值不高，我们认为以指数方式投资REITs更加适合机构投资者。中证REITs指数是当前代表指数，其全收益指数自2021年9月30日发布之日以来年化收益率5.57%。我们以沪深300代表股市、中债-总财富指数代表债市，在传统的股六债四基础上逐渐将REITs权重由0%提升至30%，组合夏普比率由0.24升至0.30。伴随我国公募REITs市场扩大，我们建议密切关注REITs市场的发展，加强含有REITs的大类资产配置策略研究。单只基金方面，建议关注当前IRR较高、2023EP/FFO较低的REITs以及P/NAV<1的产权类REITs。
　　风险提示：REITs经营不及预期，政策风险，流动性不足的风险等