23Q1业绩同比-39%，扣非业绩同比-2%、符合预期，竣工交付集中在下半年。23Q1，营业收入150亿元，同比-20.2%；归母净利润2.7亿元，同比-38.7%；扣非后归母净利润2.7亿元、同比-1.7%，扣非业绩符合预期；毛利率和归母净利率分别为12.6%和1.8%，分别-9.3pct和-0.5pct；三项费用率8.5%，同比-0.5pct；基本每股收益0.004元/股，同比-71.4%。业绩同比下降源于：1）报告期内，公司房地产项目竣工交付面积减少，导致开发业务结转收入减少，23年计划竣工计容建面1,600万平，竣工交付主要集中在下半年；2）毛利率下降9.3pct；3）公允价值变动损益-0.73亿元，22Q1为1.39亿元。23Q1末，合同负债余额1,737亿元，较22年末+20%，结转资源增长，助力公司后续业绩释放。
　　23Q1销售额同比+53%，土储质优量足，23年计划销售同比+13%。23Q1，公司销售金额723亿元，同比+52.6%；销售面积305.3万平，同比+51.2%；销售均价23,673元/平，同比+0.9%。23年，公司计划销售额3,300亿元，对应同比+12.8%，计划新开工面积1,000万方，对应同比+11%，计划竣工面积1,600万方，同比+22%。23Q1，公司新增建面74万平，同比-5%；拿地金额91亿元，同比+17%；拿地/销售金额比13%，拿地/销售面积比24%；平均楼面地价12,201元/平，占比销售均价52%。22年末，总未竣工面积4,968万方，覆盖22年销售面积4.2倍，土储资源充裕。
　　持有物业储备丰富、业态多样，已构建境内外双REITs平台。22年末，公司拥有可出租物业面积549万平，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等业态。22年，资产运营收入（未扣除租金减免）57.1亿元，同比+6.2%，EBITDA30.4亿元，同比+6.9%。其中，集中商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店、零星商业分别占比资产运营收入23%、20%、21%、18%、10%、8%。公司已形成蛇口产园REIT（180101.SZ）和招商局商业房托（1503.HK）境内外双REITs平台，完善了“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。公司持有型物业储备丰富、业态多样，随着公司更多REITs平台的构建，未来将进一步盘活存量资产，助力资产运营业务发展，缩短回报周期、增量贡献业绩释放。
　　逆市下融资优势明显，推出重组预案，加码前海、提升核心资产浓度。22年末，剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62.4%、48.1%，现金短债比1.3，三道红线指标处于绿档。22年，公司合计募资额达379亿元，加权票面利率仅2.8%，22年末，公司加权融资成本仅3.9%，同比-0.6pct；23年至今，公司发行两笔超短融，合计26亿元，加权融资成本2.2%。22年12月，公司公告重组预案，筹划以发行股份购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金，23年3月，定增申请获股东大会通过，公司扩充资本实力做大做强，加码前海、提升核心资产浓度，并引入深投控战投协同发展。
　　投资分析意见：销售弹性显现，土储质优量足，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2023-25年每股收益预测为0.99、1.69、2.21元，现价对应23/24年PE15、9倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，重组方案落地仍具备不确定性。