事件
　　2023年4月21日招商蛇口披露2023年一季报，2023年一季度实现营业收入150.1亿元，同比-20.2%；实现归母净利润2.7亿元，同比-38.7%。
　　点评
　　单季交付面积减少，营收利润下滑：公司2023年一季度房地产项目竣工交付面积减少，导致房地产开发业务结转收入减少。已售未结金额增加，截至一季度末，公司合同负债余额1740亿元，较2022年末增长19.9%；2023年计划竣工计容建面约1600万方，竣工交付主要集中在下半年。毛利率短期承压、长期将有改善，受结转项目影响，2023年一季度公司毛利率12.62%，较2022年全年下降6.63pct；2024年随着深圳前海等优质项目结转，预计利润水平将改善。
　　销售金额快速恢复，经营现金大幅增加：公司2023年一季度实现销售金额723亿元，同比+52.6%（TOP10房企平均同比+11%），行业排名第六。公司一季度经营性净现金流82.7亿元，同比+349.2%，主要来自房地产项目销售回款的同比增加。
　　良好现金状况支撑积极拿地，多渠道补充土储：公司2023年一季度新增拓展项目6个，总建面74万方，总地价91亿元，分别位于深圳、南京、杭州、苏州、合肥和郑州等城市，获地方式包括公开招拍挂、合作拿地、收并购等。4月在上海2023年一批次土拍中，公司获取2宗优质地块，拿地金额34亿元。
　　投资建议
　　受竣工交付节奏影响，公司2023年一季度营收利润下滑，而全年计划竣工面积较2022年同比增加21.7%，预计全年业绩能企稳回升。我们维持盈利预测不变，2023-25年归母净利润分别为65.9亿元、106.5亿元和140.0亿元，同比增速分别为54.5%、61.7%和31.4%。公司股票现价对应PE估值为17.1/10.6/8.1倍，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　房地产市场销售持续低迷；公司增发融资受阻；竣工不及预期。
　　
　　

研究报告全文：事件2023年4月21日招商蛇口披露2023年一季报2023年一季度实现营业收入1501亿元同比-202实现归母净利润27亿元同比-387点评单季交付面积减少营收利润下滑公司2023年一季度房地产项目竣工交付面积减少导致房地产开发业务结转收入减少已售未结金额增加截至一季度末公司合同负债余额1740亿元较2022年末增长1992023年计划竣工计容建面约1600万方竣工交付主要集中在下半年毛利率短期承压长期将有改善受结转项目影响2023年一季度公司毛利率1262较2022年全年下降663pct2024年随着深圳前海等优质项目结转预计利润水平将改善销售金额快速恢复经营现金大幅增加公司2023年一季度实现销售金额723亿元同比526TOP10房企平均同比11行业排名第六公司一季度经营性净现金流827亿元同比3492人民币元成交金额百万元主要来自房地产项目销售回款的同比增加19002500良好现金状况支撑积极拿地多渠道补充土储公司2023年一季20001700度新增拓展项目6个总建面74万方总地价91亿元分别位15001500于深圳南京杭州苏州合肥和郑州等城市获地方式包括10001300公开招拍挂合作拿地收并购等4月在上海2023年一批次土500拍中公司获取2宗优质地块拿地金额34亿元11000投资建议220422受竣工交付节奏影响公司2023年一季度营收利润下滑而全年成交金额招商蛇口沪深300计划竣工面积较2022年同比增加217预计全年业绩能企稳回升我们维持盈利预测不变2023-25年归母净利润分别为659亿元1065亿元和1400亿元同比增速分别为545617公司基本情况人民币和314公司股票现价对应PE估值为17110681倍维持项目202120222023E2024E2025E买入评级营业收入百万元160643183003210903238413265495营业收入增长率23931392152513041136风险提示归母净利润百万元10372426465901065413997房地产市场销售持续低迷公司增发融资受阻竣工不及预期归母净利润增长率-1535-5889545461683137摊薄每股收益元13090551085113771809每股经营性现金流净额328287199249261ROE归属母公司摊薄9544195768821083PE1019229217101058805PB097096098093087来源公司年报国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明1公司点评附录三张报表预测摘要损益表人民币百万元资产负债表人民币百万元2020202120222023E2024E2025E2020202120222023E2024E2025E主营业务收入129621160643183003210903238413265495货币资金89306795338624396362101195106719增长率239139152130114应收款项96991122866130691148486166146183159主营业务成本-92435-119723-147775-167197-182745-199130存货360793417636411549435353478168524650销售收入713745807793767750其他流动资产284373302326704364194291950787毛利371864092035228437065566866365流动资产575527653058655187716620788429865315销售收入287255193207233250总资产781763739743748752营业税金及附加-9054-9681-7785-12654-14305-15930长期投资138748171934195941211662228768247389销售收入706043606060固定资产5334969911630124441331014231销售费用-2986-3914-4081-4851-5483-6106总资产071113131312销售收入232422232323无形资产198729044596477050105233管理费用-1979-2145-2313-2742-3099-3451非流动资产161631203145231284247887265997285667销售收入151313131313总资产219237261257252248研发费用-71-116-125-144-163-181资产总计73715785620388647196450710544261150982销售收入010101010101短期借款555083719840542409854303546869息税前利润EBIT230962506420924233153261840696应付款项136201180715187591215225237988259505销售收入178156114111137153其他流动负债182078210165195776220120262081304880财务费用-2224-2006-1960-3854-4019-4088流动负债373787428079423910476330543104611254销售收入171211181715长期贷款77715107780121074127127133484140158资产减值损失-3104-4449-6459-4438-2889-2339其他长期负债322984359057048583615987961548公允价值变动收益8157472000负债483800579448602031661819736466812960投资收益610737282017302536304356普通股股东权益101370108671101712114468120861129259税前利润253163127165123112其中股本792379237739833283328332营业利润240802275315360182542954538831未分配利润581266187960857648117120479602营业利润率1861428487124146少数股东权益151987168084182729188220197099208763营业外收支3089457505050负债股东权益合计73715785620388647196450710544261150982税前利润241092284315817183042959538881利润率1861428687124146比率分析所得税-7196-7641-6719-6224-10062-132192020202120222023E2024E2025E所得税率298335425340340340每股指标净利润16913152029098120811953325661每股收益154613090551085113771809少数股东损益4660482948345491887911664每股净资产127941371613143147911561716702归属于母公司的净利润1225310372426465901065413997每股经营现金净流348632792865198724922606净利率956523314553每股股利064005400230031605110672回报率现金流量表人民币百万元净资产收益率120995441957688210832020202120222023E2024E2025E总资产收益率166121048068101122净利润16913152029098120811953325661投入资本收益率393371246299398468少数股东损益4660482948345491887911664增长率非现金支出473266389320525537753300主营业务收入增长率327123931392152513041136非经营收益-1190-3168-243283724461986EBIT增长率1181852-1652114339902477营运资金变动716773053998-3615-4992-9231净利润增长率-2358-1535-5889545461683137经营活动现金净流276222597722174165572076321717总资产增长率19341615354880932916资本开支-4220-10003-5784-1643-1834-1953资产管理能力投资-3258-9320-7607-15859-17251-18773应收账款周转天数646971706968其他2659-49543377302536304356存货周转天数132871186610240960096969793投资活动现金净流-4818-24277-10014-14476-15456-16371应付账款周转天数161715901407145015001500股权募资188982701614503880300固定资产周转天数123210216196182172债权募资1251730362334784971040612508偿债能力其他-39309-41214-43724-8554-10394-11996净负债股东权益262733054039374237383723筹资活动现金净流-7894-11161-5874874612512EBIT利息保障倍数1041251076181100现金净流量14793-961264721082753195858资产负债率656367686791686269857063来源公司年报国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明2公司点评市场中相关报告评级比率分析市场中相关报告评级比率分析说明日期一周内一月内二月内三月内六月内市场中相关报告投资建议为买入得1分为增持得2分为中性得3分为减持得4分之后平均计算得出最终评分作为市场平均投资建议的参考最终评分与平均投资建议对照100买入10120增持20130中性30140减持来源聚源数据历史推荐和目标定价人民币人民币元历史推荐与股价成交量序号日期评级市价目标价1800200012021-10-28买入1120146214621600150022022-03-22买入13511642140032022-04-28买入154717791000120042022-07-15买入12931779500100052022-08-30买入14531779800062022-10-31买入1404NA21102221072221042222012222102223012222072272023-01-08买入1352NA22042282023-03-21买入1362NA来源国金证券研究所投资评级的说明买入预期未来612个月内上涨幅度在15以上增持预期未来612个月内上涨幅度在515中性预期未来612个月内变动幅度在-55减持预期未来612个月内下跌幅度在5以上敬请参阅最后一页特别声明3公司点评特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类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