事件：雅生活服务2022年营收+9%，归母净利润-20%
　　雅生活服务发布2022年业绩公告，年内实现收入153.8亿元，同比增长9.2%，毛利33.8亿元，同比减少12.5%，毛利率22%，同比下滑5.5pct；归母净利润18.4亿元，同比减少20.3%，EPS为1.3元，同比减少22.2%。
　　点评：核心业务稳健开展，第三方拓展领先行业，应收账款规模积累较快
　　1)核心业务稳健开展，地产关联业务拖累业绩。2022年公司物管/业主增值/城市服务收入分别100亿/23亿/13亿元，同比增长15.8%/24.3%/88.3%，三大业务合计收入占比89%，较上年提升9pct；毛利占比88%，大幅提升17pct，在外部经营环境挑战下，公司核心业务稳健开展，具有较强的发展韧性；外延增值服务由于地产下行，关联方发展受到影响，下半年收入和利润降幅扩大，毛利率由2021年的39.2%下滑至24.4%（22H1毛利3.6亿元，全年4.2亿元，对比上年11.2亿元），是业绩下滑的主要原因，后续公司聚焦物管基本盘和业主增值业务发展，地产开发相关联业务占比或进一步降低，对业绩影响较为有限。
　　2)外拓实力强劲，持续领先行业。截至2022年末公司在管面积5.46亿平，处于行业规模第一梯队，从项目布局上看，33.8%位于长三角城市群，19.6%位于粤港澳大湾区，在全国化布局下，重点深耕经济发达省份，项目品质有保障；从来源上看，第三方在管面积占比83%，大部分项目来自第三方外拓，具备独立发展能力；2022年新增第三方拓展的合约面积为6060万平，持续领先行业，是支撑公司实现稳健内生增长的主要动力。
　　3)项目回款有所延迟，减值拨备同步提升。2022年由于疫情和宏观经济的影响，客户回款有所延迟，公司应收账款规模积累较快，贸易应收款总额约69亿元，较上年增加约30亿元；其他应收款39亿元，增加25亿元。公司相应提升了减值拨备比例，2022年应收账款减值损失4.7亿元，同比增长191%。2023年随着疫情影响解除，经济活动逐步复苏，公司对项目进行更为精细化的管理，完善回款机制，现金流情况有望得到改善。
　　盈利预测、估值与评级：公司规模处于行业第一梯队，外拓表现优秀，独立发展能力较强，地产行业持续调整，对公司开发商增值服务产生影响，我们下调公司外延增值服务增长预期，同时提高应收款减值拨备比例预测，预测公司2023-2025年归母净利润为21.8亿元（下调9%）/24.9亿元（下调11%）/27.1亿元（新增），对应EPS分别为1.53/1.76/1.91元，当前股价对应2023-2025年PE为3.9倍/3.4倍/3.2倍，估值具备较强吸引力，但应收账款和关联方业务需进一步观察，维持“增持”评级。
　　风险提示：外延增值服务开展不及预期，项目回款不及预期。
　　
　　

研究报告全文：2023年4月14日公司研究核心业务稳健开展应收规模积累较快雅生活服务3319HK2022年业绩点评要点增持维持当前价693港元事件雅生活服务2022年营收9归母净利润-20雅生活服务发布2022年业绩公告年内实现收入1538亿元同比增长92毛利338亿元同比减少125毛利率22同比下滑55pct归母净利润作者184亿元同比减少203EPS为13元同比减少222分析师何缅南执业证书编号S0930518060006点评核心业务稳健开展第三方拓展领先行业应收账款规模积累较快021-525238011核心业务稳健开展地产关联业务拖累业绩2022年公司物管业主增值城hemiannanebscncom市服务收入分别100亿23亿13亿元同比增长158243883三大联系人韦勇强业务合计收入占比89较上年提升9pct毛利占比88大幅提升17pct021-52523810在外部经营环境挑战下公司核心业务稳健开展具有较强的发展韧性外延增weiyongqiangebscncom值服务由于地产下行关联方发展受到影响下半年收入和利润降幅扩大毛利率由2021年的392下滑至24422H1毛利36亿元全年42亿元对市场数据比上年112亿元是业绩下滑的主要原因后续公司聚焦物管基本盘和业主总股本亿股142增值业务发展地产开发相关联业务占比或进一步降低对业绩影响较为有限总市值亿港元9841一年最低最高港元44513242外拓实力强劲持续领先行业截至2022年末公司在管面积546亿平处于近3月换手率3106行业规模第一梯队从项目布局上看338位于长三角城市群196位于粤港澳大湾区在全国化布局下重点深耕经济发达省份项目品质有保障从来股价相对走势源上看第三方在管面积占比83大部分项目来自第三方外拓具备独立发展能力2022年新增第三方拓展的合约面积为6060万平持续领先行业是支撑公司实现稳健内生增长的主要动力3项目回款有所延迟减值拨备同步提升2022年由于疫情和宏观经济的影响客户回款有所延迟公司应收账款规模积累较快贸易应收款总额约69亿元较上年增加约30亿元其他应收款39亿元增加25亿元公司相应提升了减值拨备比例2022年应收账款减值损失47亿元同比增长1912023年随着疫情影响解除经济活动逐步复苏公司对项目进行更为精细化的管理完善资料来源Wind回款机制现金流情况有望得到改善相关研报盈利预测估值与评级公司规模处于行业第一梯队外拓表现优秀独立发展20221128风险因子缓释发展路径渐明光能力较强地产行业持续调整对公司开发商增值服务产生影响我们下调公司大证券房地产行业物业服务2023年度投资策略外延增值服务增长预期同时提高应收款减值拨备比例预测预测公司2023-2025年归母净利润为218亿元下调9249亿元下调1127120230206外拓表现优异增值服务成长空间较亿元新增对应EPS分别为153176191元当前股价对应2023-2025大雅生活服务3319HK跟踪报告年PE为39倍34倍32倍估值具备较强吸引力但应收账款和关联方业务20220822非周期性业务增长稳定减值损失提升夯实利润雅生活服务3319HK2022需进一步观察维持增持评级年中期业绩点评风险提示外延增值服务开展不及预期项目回款不及预期20220517规模优势明显经营独立性高雅生活服务3319HK2021年度业绩点评公司盈利预测与估值简表20210427规模优势明显业务结构均衡雅指标202120222023E2024E2025E生活服务3319HK2020年度业绩点评营业收入百万元140801537917142193572186920201225战略入股中航环卫积极协同城市旧营业收入增长率40492115129130改雅生活服务3319HK跟踪报告归母净利润百万元23081840217924932712归母净利润增长率316-20318514488EPS元163130153176191ROE归母摊薄179130141142137PE3747393432PB0706060504资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-04-14汇率1港元08740元人民币敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告雅生活服务3319HK财务报表与盈利预测利润表百万元202120222023E2024E2025E营业收入1408015379171421935721869营业成本-10211-11995-13612-15345-17408毛利38693384353040114461销售费用-778-852-949-1072-1211管理费用-142-93-104-118-133折旧及摊销-282-351-402-440-481其他收入-经营178232235255286其他经营净收益102209215222229金融资产减值损失净额-160-466-86-48-98EBITDA33512765324236894014营业利润EBIT30692414284032503533财务费用不含财务收入全部利息支出-25-19-19-20-21应占合联营税后利润3256626875税前利润EBT30762452288332983587所得税-510-517-608-695-756净利润含少数股东权益25661935227526022830净利润不含少数股东权益23081840217924932712股本百万股14201420142014201420EPS元人民币163130153176191资产负债表百万元202120222023E2024E2025E流动资产合计1341115301145561587517783货币资金43913799360941514773应收及预付款项51051035396661027911376存货3947566781受限制现金334958616569按公允值计入损益的金融资产5271044116313131484非流动资产合计67707401836287059084固定资产净值-物业厂房及设备507603771772775使用权资产-非流动资产7452606264其他无形资产13511372185820182193权益法投资-非流动资产11111170119612271259商誉31233315331533153315非流动资产的预付款-非流动资产351362404456515递延所得税资产-非流动资产138259289326368以公平值计入其他全面收益的金融资产可供出售2413131313投资-非流动资产资产总计2018122702229182458026867流动负债合计67578188702466206660应付账款及其它应付款项48086022505845314470租赁-流动负债4727292930合同负债-流动负债11811340113911691199应交所得税-流动负债547561547626681非流动负债合计514389400412424递延税项负债-非流动351326334343352租赁-非流动负债3125272829应付账款及其它应付款项-非流动负债357788合同负债-非流动负债8420212223负债总计72708577742470327084股本金14201420142014201420储备56155688568856885688留存收益415653576991886110895少数股东权益17201660139415791780股东权益合计1291114125154931754819783现金流量表百万元20212022E2023E2024E2025E经营活动现金流26451475233120802343投资活动现金流441088419769151042融资活动现金流1103-545623678净现金流663591190541623资料来源Wind光大证券研究所预测2022年现金流量表未披露为预测值EPS按最新股本测算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告雅生活服务3319HK行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应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