1月重要政策要闻：开年多省市出台文件支持公募REITs试点，涉及鼓励符合条件的REITs项目发行上市、支持民营资本通过基础设施REITs等金融工具盘活存量资产、以及为注册并成功发行REITs基金的项目原始权益人予以现金奖励等内容。
　　REITs市场概况：截至2023年1月末，公募REITs总市值规模达到859.5亿元，其中流通市值规模为380.1亿元，较2022年末分别增长0.6%和0.2%。拟上市的公募REITs方面，首次涉及新能源领域（光伏发电、海上风力发电）的2单公募REITs以及1单产业园区类型REIT均于1月20日获得更新反馈意见。嘉实京东仓储物流基础设施REIT将于2023年2月8日上市交易，发售价格为3.514元/份。
　　REITs市场量价表现：从1月市场表现来看，公募REITs综合指数单月上涨0.37%，同期上证综指及沪深300指数分别上涨5.39%和7.37%，中证10年期国债指数下跌0.22%，1月REITs指数跑输股市但强于债市。但从春节后一周各指数的市场对比表现来看，REITs指数显著走强，各类型REITs均出现反弹行情，其中四季报经营环比改善的产权类REITs涨幅更为明显。从交易活跃水平来看，1月各类公募REITs日均换手率为0.74%，环比2022年12月下降0.48个百分点，交易活跃度持续降低，但春节后每日成交换手率均高于1%，市场交投情绪有所恢复。
　　公募REITs四季报经营情况：截至目前已有20单公募REITs完成2022年四季报的发布，从运营指标及全年预测完成度层面来看，公募REITs底层资产运营在疫情的冲击下呈现分化格局，受影响最为显著的高速公路板块全年运营完成情况不甚理想，生态环保及能源设施板块同样受疫情及季节性因素扰动，四季度业绩有所波动。相较而言，仓储物流、保障性租赁住房运营则较为稳健，而产业园区板块经过三季度基本面低点后，四季度环比有所改善，全年完成情况符合预期。整体来看，各类型REITs四季度业绩表现趋弱，但同时也应看到部分受疫情冲击较大的板块在后疫情时代，随着运营有望逐步恢复正常，其修复的弹性也将在2023年开始有所体现。
　　投资建议：针对2023年REITs市场的投资机会，一级市场建议持续关注战略配售及扩募中的投资机遇，积极参与以新兴类别作为底层资产的REITs基金打新。二级市场建议积极关注1、当下运营稳健且盈利具有保障的相关标的；2、受益于后疫情时代基本面可显著修复的细分板块REITs，关注其定价重估过程；3、关注政策支持力度较大细分领域、成交活跃度较高且估值相对合理的标的。
　　风险提示：REITs市场扩募及资产扩容进度低于预期；相关政策法规实施不及预期；项目运营收入和盈利水平不及预期；REITs基金价格伴随市场流动性波动等风险。
　　
　　

研究报告全文：TableTitle多省市推动REITs试点春节后板块行情复苏公募TableReportDateREITs1月月报20230210评级TableRank看好核心观点TableAuthorsTableSummary分析师王嵩1月重要政策要闻开年多省市出台文件支持公募REITs试点涉及鼓SAC执证编号S0110520110001励符合条件的REITs项目发行上市支持民营资本通过基础设施REITswangsongsczqcomcn电话010-81152629等金融工具盘活存量资产以及为注册并成功发行REITs基金的项目原始权益人予以现金奖励等内容相关研究REITs市场概况截至2023年1月末公募REITs总市值规模达到TableOtherReport公募REITs2022年四季报点评复苏8595亿元其中流通市值规模为3801亿元较2022年末分别增长主线中寻找板块确定性06和02拟上市的公募REITs方面首次涉及新能源领域光伏公募REITs12月月报市场走势平发电海上风力发电的2单公募REITs以及1单产业园区类型REIT稳底层资产类型迎来扩容窗口传统930之后地产政策还将如何演均于1月20日获得更新反馈意见嘉实京东仓储物流基础设施REIT将绎于2023年2月8日上市交易发售价格为3514元份REITs市场量价表现从1月市场表现来看公募REITs综合指数单月上涨037同期上证综指及沪深300指数分别上涨539和737中证10年期国债指数下跌0221月REITs指数跑输股市但强于债市但从春节后一周各指数的市场对比表现来看REITs指数显著走强各类型REITs均出现反弹行情其中四季报经营环比改善的产权类REITs涨幅更为明显从交易活跃水平来看1月各类公募REITs日均换手率为074环比2022年12月下降048个百分点交易活跃度持续降低但春节后每日成交换手率均高于1市场交投情绪有所恢复公募REITs四季报经营情况截至目前已有20单公募REITs完成2022年四季报的发布从运营指标及全年预测完成度层面来看公募REITs底层资产运营在疫情的冲击下呈现分化格局受影响最为显著的高速公路板块全年运营完成情况不甚理想生态环保及能源设施板块同样受疫情及季节性因素扰动四季度业绩有所波动相较而言仓储物流保障性租赁住房运营则较为稳健而产业园区板块经过三季度基本面低点后四季度环比有所改善全年完成情况符合预期整体来看各类型REITs四季度业绩表现趋弱但同时也应看到部分受疫情冲击较大的板块在后疫情时代随着运营有望逐步恢复正常其修复的弹性也将在2023年开始有所体现投资建议针对2023年REITs市场的投资机会一级市场建议持续关注战略配售及扩募中的投资机遇积极参与以新兴类别作为底层资产的REITs基金打新二级市场建议积极关注1当下运营稳健且盈利具有保障的相关标的2受益于后疫情时代基本面可显著修复的细分板块REITs关注其定价重估过程3关注政策支持力度较大细分领域成交活跃度较高且估值相对合理的标的风险提示REITs市场扩募及资产扩容进度低于预期相关政策法规实施不及预期项目运营收入和盈利水平不及预期REITs基金价格伴随市场流动性波动等风险请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明REITs研究报告证券研究报告目录1政策及市场动态12REITs市场概况33REITs市场量价表现531春节后REITs板块表现强劲涨幅领先于各类资产532REITs整体交易活跃度趋于下降但各板块表现不一733市场发展初期REITs市场与股债关联性均不显著94公募REITs四季报经营情况复苏主线中寻找板块确定性95投资建议12插图目录图1我国公募REITs上市数量及市值变化3图2各REITs产品剔除无效报价后网下投资者认购倍数4图3各类型REITs上市数量5图4各类型REITs总市值分布5图5中证REITs指数932006CSI行情5图6主要指数1月及春节后一周涨跌幅6图7REITs整体及分类指数表现6图8REITs细分板块指数表现6图9REITs市场成交规模及换手率8图10各类型REITs1月成交金额8图11各类型REITs1月日均换手率8图12上市REITs单月成交量及日均换手率8表格目录表1本月重要政策及市场动态1表22022年下半年以来新发REITs的投资者认购热情高涨3表3未来上市REITs项目受理进展5表4上市REITs二级市场表现7表5REITs指数与主要市场指数相关性9表6各类型REITs四季报经营指标完成情况10表7各类型REITs2022年各季度收入情况11表8各类型REITs2022年各季度EBITDA情况11请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明REITs研究报告证券研究报告1政策及市场动态中国证监会债券部主任周小舟发表REITs市场的探索实践及展望文章提到未来将尽快将试点范围覆盖到新能源水利新基建等基础设施领域完善多层次市场体系以及进一步推进常态化发行进一步明确基础设施REITs的会计处理方式和税收征管细则推动全国社保基金基本养老金企业年金职业年金等配置型长期机构投资者参与REITs投资并研究推动REITs立法开年多省市出台文件支持公募REITs试点涉及鼓励符合条件的REITs项目发行上市支持民营资本通过基础设施REITs等金融工具盘活存量资产以及为注册并成功发行REITs基金的项目原始权益人予以现金奖励等内容具体来看河南省发布大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施在拓宽项目建设融资渠道方面提出聚焦重点领域重点地区重点企业持续梳理符合条件的存量资产项目并纳入基础设施不动产信托投资基金REITs项目储备库协调支持符合条件的REITs项目发行上市山西省发布山西省促进基础设施领域不动产投资信托基金REITs发展十条措施文件提出了包括将不同资产进行打包发行REITs地方国有平台公司进行REITs专业化运营的转型以及鼓励资产支持专项计划管理人等几方面具有创新的举措浙江省发布浙江省扩大有效投资千项万亿工程2023年重大项目实施计划鼓励民间投资项目参与政府和社会资本合作基础设施领域不动产投资信托基金试点等云南省关于印发2023年推动经济稳进提质政策措施的通知研究出台推动基础设施领域不动产投资信托基金REITs工作相关政策措施加大工作力度支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点辽宁省关于印发辽宁省进一步稳经济若干政策举措的通知鼓励发行基础设施领域不动产投资信托基金REITs对注册并成功发行REITs基金的原始权益人按照发行额1予以奖励最高不超过500万元安徽省发布安徽省人民政府办公厅关于印发进一步盘活存量资产扩大有效投资实施方案的通知提出对存量规模较大当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产着力用好金融工具重点盘活市政领域要以兼并重组资产划转联合整合等方式将分属不同项目单位的同类型资产权属划转到同一原始权益人积极通过REITs资产证券化等方式盘活杭州市发布关于建设现代金融创新高地助力经济高质量发展的实施意见提出大力发展基础设施领域不动产投资信托基金REITs对企业将优质基础设施项目通过REITs形式在境内外交易所上市的给予项目所属权益人最高不超过300万元的一次性奖励苏州市发布推动经济运行率先整体好转的若干政策措施支持民营资本通过基础设施REITs等金融工具盘活存量资产洛阳市深化投融资体制改革用好金融工具引入专业化机构推动龙门公募REITs尽快落地表1本月重要政策及市场动态日期政策发布机构来源政策文件会议政策内容关于印发大力提振市场聚焦重点领域重点地区重点企业持续梳理符合条件的存量资产项目并纳1月3日河南省人民政府信心促进经济稳定向好政入基础设施不动产信托投资基金REITs项目储备库协调支持符合条件的策措施的通知REITs项目发行上市未来将尽快将试点范围覆盖到新能源水利新基建等基础设施领域完善多中国证监会债券部REITs市场的探索实层次市场体系以及进一步推进常态化发行进一步明确基础设施REITs的会计1月5日主任周小舟践及展望处理方式和税收征管细则推动全国社保基金基本养老金企业年金职业年金等配置型长期机构投资者参与REITs投资并研究推动REITs立法鼓励各类财富管理机构开发科技创新主题产品支持深交所推出大湾区科创指数及交易型开放式基金ETF产品积极探索财富管理服务科技创新的新模式推动形成高质量创新资本供给促进国际财富管理中心与国际科技创新中关于加快建设深圳国际1月9日深圳市金融局心建设的协同联动鼓励公募基金管理人申请专项公募REITs基金管理人资质财富管理中心的意见培育孵化优质REITs项目盘活存量资产扩大有效投资推动REITs等投资产品纳入深港通互联互通投资标的扩大跨境金融资产转让试点品种和规模请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明1REITs研究报告证券研究报告深入实施五千五百上市行动计划分级分类构建上市后备企业资源库推进四川省贯彻成渝共建规范化公司制改制建立完善省市联动的全流程培育机制支持上市公司引四川省人民政府办1月9日西部金融中心规划实施入优质战略投资者围绕产业链上下游开展资源整合通过资产重组收购和公厅方案分拆上市等方式进行市场化并购重组鼓励有条件的企业运用资产支持证券不动产投资信托基金REITs等直接融资工具融资浙江省扩大有效投资鼓励民间投资项目参与政府和社会资本合作基础设施领域不动产投资信托基1月9日浙江省人民政府千项万亿工程2023年金试点等重大项目实施计划深入推进水利基础设施政府与社会资本合作PPP模式规范发展阳光运行1月16日水利部全国水利工作会议建立合理回报机制吸引更多社会资本参与水利工程建设运营推动水利基础设施投资信托基金REITs试点项目实现突破深化投融资体制改革用好金融工具引入专业化机构推动龙门公募REITs1月17日河南省洛阳市政府政府工作报告尽快落地推进深层次改革攻坚洛阳文化旅游投资集团有限公司提出力争龙门石窟景区公募REITs在2023年完成发行山西发改委山西山西REITs十条包含以下措施加强项目储备加大资产整合力度鼓励申国资委山西财政报试点项目加大财税支持力度优化项目保障服务强化交易所与项目对接山西省促进基础设施领厅山西地方监管推动中介机构发展强化投资良性循环积极探索通过PPPREITs方式盘活存1月18日域不动产投资信托基金局国税山西税务量资产建立工作机制文件提出了包括将不同资产进行打包发行REITs地REITs发展十条措施局证监会山西监方国有平台公司进行REITs专业化运营的转型以及鼓励资产支持专项计划管理管局人等几方面具有创新的举措研究出台推动基础设施领域不动产投资信托基金REITs工作相关政策措施云南省人民政府办2023年推动经济稳进1月18日加大工作力度支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金公厅提质政策措施REITs试点关于建设现代金融创新大力发展基础设施领域不动产投资信托基金REITs对企业将优质基础设施1月19日杭州市人民政府高地助力经济高质量发展项目通过REITs形式在境内外交易所上市的给予项目所属权益人最高不超过的实施意见300万元的一次性奖励辽宁省进一步稳经济若鼓励发行基础设施领域不动产投资信托基金REITs对注册并成功发行REITs1月27日辽宁省人民政府干政策举措基金的原始权益人按照发行额1予以奖励最高不超过500万元对存量规模较大当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产着力用好金融工具重点盘活对综合交通枢纽改造工业企业退城进园等通过吸引社会资本统筹实施项目改扩建对长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产注重引入专业力量有序推进市场化运营对权属清晰运营成熟稳定的收费公路港口等项目支持通过基础设施领域不动产投资信托基金REITs资产证券化等方式进行盘活鼓励铁路公路港口领域存量项目采用政府和社会资本合作PPP模式盘活允许参与水利开发利用的市场主体依法享有水资源利用优先权在生态环境保护政策允许范围内从事农业文旅康养等产安徽省人民政府办进一步盘活存量资产扩1月29日业开发以兼并重组资产划转联合整合等方式将分属不同项目单位的同公厅大有效投资实施方案类型资产权属划转到同一原始权益人积极通过REITs资产证券化等方式盘活鼓励新建项目建设和存量项目管理运维打包引入行业龙头企业统一规划建设运营通过提升品质精准定位完善用途等引导社会资本参与老旧小区配套公共服务设施提升建设及后期运营管理支持专业运营机构参与盘活改造城市低效商务楼宇嵌入更多新业态新元素打造城市创新创业新空间统筹推进闲置低效国有住宅改造用于保障性租赁住房鼓励数据中心第五代移动通信技术5G网络人工智能宽带网络等新型基础设施REITs项目发行上市积极探索通过PPP模式盘活存量推动经济运行率先整体1月30日苏州市人民政府支持民营资本通过基础设施REITs等金融工具盘活存量资产好转的若干政策措施资料来源政府公告首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明2REITs研究报告证券研究报告2REITs市场概况截至2023年1月末公募REITs上市交易数量共24只其中2021年及2022年发行数量分别为11只和13只合计发行规模78362亿元至2023年1月31日总市值规模达到8595亿元其中流通市值规模为3801亿元较2022年末分别增长06和02图1我国公募REITs上市数量及市值变化总市值亿元流通市值亿元REITs基金上市数量301000242490025228002070020171760014151212125001111111199999940010300200510000资料来源Wind首创证券表22022年下半年以来新发REITs的投资者认购热情高涨网下投资者公众投资者发行规模名称占总份额有效认购确认占总份额有效认购确询价时间亿元比例比例比例认比例中航首钢生物质REIT13382800107212001762021-05-24东吴苏州工业园区产业园REIT349230002595100012302021-05-24华安张江光大园REIT14953127112913404262021-05-24博时招商蛇口产业园REIT2079245059410502392021-05-24富国首创水务REIT185016809307202412021-05-24浙商证券沪杭甬高速REIT4360218520583863682021-05-24中金普洛斯仓储物流REIT58351960149584010042021-05-24平安广州交投广河高速公路REIT91141472200363110802021-05-24红土创新盐田港仓储物流REIT18402800118012008802021-05-24华夏越秀高速公路REIT213021002609002142021-11-19建信中关村产业园REIT288020941838971972021-11-19华夏中国交建高速REIT939917502697500842022-03-29国金中国铁建高速REIT479317503227502452022-06-15鹏华深圳能源REIT353821000939001162022-06-27红土创新深圳人才安居REIT1242280007712000392022-08-05中金厦门安居保障性租赁住房REIT1300262709411260692022-08-05华夏北京保障房REIT1255280008912000642022-08-12华夏合肥高新产园REIT1533245006410500232022-09-09国泰君安临港创新产业园REIT824315006813500332022-09-13国泰君安东久新经济REIT1518245009910500342022-09-15华泰江苏交控REIT305417500867500832022-10-20华夏基金华润有巢REIT1209280004712000312022-11-09请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明3REITs研究报告证券研究报告华夏杭州和达高科产园REIT1404259006611100372022-12-07嘉实京东仓储基础设施REIT175721001019000462022-12-30资料来源Wind首创证券图2各REITs产品剔除无效报价后网下投资者认购倍数网下投资者认购倍数250213200156147152150130116108106112101991005538503731171194957580REITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREIT富国首创水务鹏华深圳能源华泰江苏交控中航首钢生物质华安张江光大园华夏北京保障房建信中关村产业园华夏中国交建高速国金中国铁建高速华夏合肥高新产园华夏基金华润有巢博时招商蛇口产业园浙商证券沪杭甬高速中金普洛斯仓储物流国泰君安东久新经济红土创新深圳人才安居华夏杭州和达高科产园嘉实京东仓储基础设施东吴苏州工业园区产业园红土创新盐田港仓储物流国泰君安临港创新产业园平安广州交投广河高速公路中金厦门安居保障性租赁住房华夏越秀高速公路封闭式基础设施一批次二批次三批次2023资料来源Wind首创证券1月无新发行REITs上市拟上市的公募REITs方面首次涉及新能源领域光伏发电海上风力发电的2单公募REITs中航京能光伏REIT中信建投国家电投新能源REIT以及1单产业园区类型REIT中金湖北科投光谷产业园REIT均于1月20日获得更新反馈意见嘉实京东仓储物流基础设施REIT将于2023年2月8日上市交易计划募集资金总额1757亿元其按照募集规模的2022年年化及2023年预期现金分派率分别为417和429发售价格为3514元份至1月末公募REITs上市及在审数量达到29只其中已上市REITs共涉及六大行业板块分别为园区基础设施8只交通基础设施7只保障性租赁住房4只仓储物流2只生态环保2只能源基础设施1只此前国家发展改革委投资司副司长韩志峰在第七届中国PPP论坛上提到2023年REITs将进入快速发展期总发行数量有望超过60只总发行规模有望超过2000亿元2023年以及今后一段时期我国基础设施投融资至少包括六大重点领域分别是低碳减排新型基础设施重点民生保障重大区域发展战略基础设施补短板和城市更新当前无论从上市数量市值规模抑或是涉及底层资产类型更加多元化的角度我国公募基础设施REITs正逐步进入发展快车道我们认为未来通过公募REITs金融工具的不断完善有利于盘活存量资产实现资源的优化配置并且为投资者获取长期稳定的收益奠定良好基础请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明4REITs研究报告证券研究报告表3未来上市REITs项目受理进展目标募集金基金存名称项目属性资产类型项目状态基础资产更新日期主要原始权益人额亿元续期滨海北H1项目滨中信建投国家电投国家电力投资集团产权类能源基础设施已申报海北H2项目配套751344年2023-01-20新能源REIT有限公司运维驿站项目榆林光伏项目晶京能国际能源发展中航京能光伏REIT产权类能源基础设施已受理291120年2023-01-20泰光伏项目北京有限公司中金湖北科投光谷光谷软件园互联湖北省科技投资集产权类园区基础设施已受理16230年2023-01-20产业园REIT网项目团有限公司中金山高集团高速山东高速集团有限特许经营类交通基础设施已反馈鄄菏高速313619年2022-12-13公路REIT公司资料来源WindREITs产品公告首创证券图3各类型REITs上市数量图4各类型REITs总市值分布上市REITs数量总市值亿元仓储物流2保障性租赁住能源基础设施1房565能源基础设施保障性租赁485仓储物流生态环保2住房41019生态环保385园区基础设施交通基础设施7园区基础设施81904交通基础设施4239资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券3REITs市场量价表现31春节后REITs板块表现强劲涨幅领先于各类资产截至1月末中证REITs指数收盘价为105675月度涨幅为022我们构建自2021年6月公募REITs推出以来以全部上市REITs作为动态样本采用流通市值加权方式所统计的公募REITs综合指数及各分类下的REITs指数均以100点为基点从1月二级市场表现来看公募REITs综合指数单月上涨037收于1383点同期上证综指及沪深300指数分别上涨539和737中证10年期国债指数下跌0221月REITs指数跑输股市但强于债市其中产权类REITs指数单月下跌007收于1550点经营权类REITs指数单月上涨097收于1167点图5中证REITs指数932006CSI行情中证REITs指数14001300120011001000900800资料来源Wind首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明5REITs研究报告证券研究报告从春节后一周各指数的市场对比表现来看REITs指数显著走强各类型REITs均出现反弹行情其中四季报经营环比改善的产权类REITs涨幅更为明显具体个券方面中航首钢绿能REIT由于四季度收到可再生能源电价附加补助资金全年可供分配金额完成度达到135按照发行募集金额计算的分派率高达103其单周涨幅领先达到682红土创新深圳安居REIT和国泰君安临港创新产业园REIT单周涨幅均超5图6主要指数1月及春节后一周涨跌幅2023年1月涨跌幅2023年春节后涨跌幅737539285232156097037036-007-004-022-095REITs综合指数产权类REITs经营权类REITs上证综指沪深300中证10年期国债指数资料来源Wind首创证券图7REITs整体及分类指数表现REITs综合指数产权类REITs特许经营权类REITs18016014012010080资料来源Wind首创证券图8REITs细分板块指数表现园区基础设施保障性租赁住房仓储物流能源基础设施交通基础设施生态环保20018016014012010080资料来源Wind首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明6REITs研究报告证券研究报告1月共21只REITs取得正向收益仅3只REITs单月下跌单月涨幅最大的为红土创新深圳安居REIT单月上涨508中金普洛斯REIT跌幅最大单月下跌5表4上市REITs二级市场表现2023年1月2023年春节后类型代码名称上市首日涨跌幅上市至今涨跌幅上市日期涨跌幅涨跌幅180101SZ博时蛇口产园REIT0771671472982021-06-21180102SZ华夏合肥高新REIT2002243001392022-10-10180103SZ华夏和达高科REIT137172891082022-12-27508000SH华安张江光大REIT193311593272021-06-21园区基础国泰君安临港创新产业设施508021SH4225623003132022-10-13园REIT508027SH东吴苏园产业REIT385227072242021-06-21国泰君安东久新经济508088SH2440702713002022-10-14REIT508099SH建信中关村REIT1693403002952021-12-17180801SZ中航首钢绿能REIT104682991372021-06-21生态环保508006SH富国首创水务REIT195435492562021-06-21能源基础180401SZ鹏华深圳能源REIT-1051552153702022-07-26设施180201SZ平安广州广河REIT-01911607-882021-06-21180202SZ华夏越秀高速REIT0691372281032021-12-14508001SH浙商沪杭甬REIT14912750322021-06-21交通基础508008SH国金中国铁建REIT12403703352022-07-08设施508009SH中金安徽交控REIT006078-45-342022-11-22508018SH华夏中国交建REIT34009722-782022-04-28508066SH华泰江苏交控REIT02303901122022-11-15180301SZ红土创新盐田港REIT113223293572021-06-21仓储物流508056SH中金普洛斯REIT-500342213182021-06-21红土创新深圳安居180501SZ5086413001502022-08-31REIT保障性租508058SH中金厦门安居REIT0933343001262022-08-31赁住房508068SH华夏北京保障房REIT1204273001472022-08-31华夏基金华润有巢508077SH194155168872022-12-09REIT资料来源Wind首创证券注收盘价截至2023131按照前复权价格进行计算2022年新上市REITs年度及上市以来涨跌幅均以发行价为初始价格32REITs整体交易活跃度趋于下降但各板块表现不一从交易活跃水平来看1月各类公募REITs共成交1022亿份成交额为4965亿元区间日均换手率为074环比2022年12月下降048个百分点交易活跃度持续降低但春节后每日成交换手率均高于1市场交投情绪有所恢复1月换手率较高的为园区基础设施及保障性租赁住房类型REITs日均换手率分别为1297和1285但环比2022年12月均有所降低换手率分别下降008和017个百分点交通基础设施类型同样环比下降017个百分点仓储物流类REITs交易活跃度最低日均换手率仅为0475但相比2022年12月环比提升01个百分点能源基础设施类型和生态环保类型REITs日均换手率分别环比提升012和008个百分点请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明7REITs研究报告证券研究报告图9REITs市场成交规模及换手率成交额亿元区间换手率803570306025502040153010201005000资料来源Wind首创证券图10各类型REITs1月成交金额图11各类型REITs1月日均换手率成交金额亿元区间日均换手率18113012915810409308660048443221资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券图12上市REITs单月成交量及日均换手率区间成交量万区间日均换手率12000601000050800040600030400020200010000REITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREIT华泰江苏交控富国首创水务鹏华深圳能源中金安徽交控华夏北京保障房华安张江光大园中航首钢生物质华夏中国交建高速华夏合肥高新产园华夏基金华润有巢国金中国铁建高速建信中关村产业园华夏越秀高速公路中金厦门安居保租房博时招商蛇口产业园国泰君安东久新经济中金普洛斯仓储物流浙商证券沪杭甬高速华夏杭州和达高科产园红土创新深圳人才安居东吴苏州工业园区产业园红土创新盐田港仓储物流国泰君安临港创新产业园资料来源Wind首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明8REITs研究报告证券研究报告33市场发展初期REITs市场与股债关联性均不显著从上市至今REITs市场表现与其他大类资产的相关性来分析以各指数单日涨跌幅作为因子我们发现REITs及其分类指数与股市债市尚不构成显著相关性我们认为当前市场仍处于发展初期样本量偏少且相对不具有典型性也是难以有效反映与股债市场关系的原因后续仍需要市场规模的扩充及交易稳定性的提升来进一步分析其相关程度表5REITs指数与主要市场指数相关性REITs综特许经营中证10年相关性产权类上证指数沪深300中证1000中证全债合指数权类国债REITs综合指数100097088031027021-002002产权类097100072029025018-004000特许经营权类088072100029026023002006上证指数031029029100094083-007-010沪深300027025026094100072-008-013中证1000021018023083072100003001中证10年国债-002-004002-007-008003100082中证全债002000006-010-013001082100资料来源Wind首创证券注数据选取范围为20216-202314公募REITs四季报经营情况复苏主线中寻找板块确定性总体概述四季度业绩表现趋弱底层资产运营呈现分化格局截至目前已有20单公募REITs完成2022年四季报的发布从运营指标及全年预测完成度层面来看公募REITs底层资产运营在疫情的冲击下呈现分化格局受影响最为显著的高速公路板块全年运营完成情况不甚理想生态环保及能源设施板块同样受疫情及季节性因素扰动四季度业绩有所波动相较而言仓储物流保障性租赁住房运营则较为稳健而产业园区板块经过三季度基本面低点后四季度环比有所改善全年完成情况符合预期从可供分配金额的角度来分析除高速公路板块受制于通行费收入的持续下行以及产业园区板块中博时蛇口产园REIT由于租金减免及部分租户出现到期不续约或提前退租等情况按照预期可分配金额的全年完成度低于100其余各板块公募REITs则均达到2022年预测值20单公募REITs整体平均完成度为102基本符合全年预期以实际完成可分配金额计算的现金分派比率来看产权类REITs按发行募集金额计算的分派率均高于4而由于其中大部分产权类REITs上市后市值增长幅度较大按当前总市值计算的分派率多低于4与之对应的是特许经营权类REITs仍保持相对较高的分派率其中生态环保类型REITs分派率最高按募集金额计算的平均分派率接近10高速公路类型REITs的平均分派率超过6整体来看各类型REITs四季度业绩表现趋弱但同时也应看到部分受疫情冲击较大的板块在后疫情时代随着运营有望逐步恢复正常其修复的弹性也将在2023年开始有所体现请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明9REITs研究报告证券研究报告表6各类型REITs四季报经营指标完成情况20222022年实可分配年2022年可现金分派率现金分派率年2022际可分配金额全类别资产类型名称EBITDA分配金额按募集金按当前市收入完金额万年完成完成度万元额值成度元度东吴苏园产业REIT961131521481597881054637建信中关村REIT94921249201251351004333博时蛇口产园REIT78879267286612934232国君东久新经济产业园区10910373926751101024938REIT华夏合肥高新REIT10911562541742051194842华安张江光大REIT10411160423624731034231产权类国君临港产园REIT1229834616360901044433中金普洛斯REIT941002516072648531054534仓储物流红土创新盐田港10710881037869481074735REIT能源设施鹏华深圳能源REIT12814738154445370111912893中金厦门安居REIT10410452812555681054337保障性租华夏北京保障房10311549694542441094337赁住房REIT红土创新深圳安居1039749066545151114438REIT浙商沪杭甬REIT8676432191318690747371国金中国铁建REIT8882427055390322918179高速公路平安广州广河REIT7877626288476912765258特许经华夏中国交建REIT7981403607334131833639营权类华夏越秀高速REIT8778153838137427896558中航首钢绿能REIT10911010206713741913510388生态环保富国首创水务REIT98831679821681061009171资料来源WindREITs四季报首创证券产业园区类型REITs四季度经营环比边际改善全年维度预期完成情况尚可随着疫情影响逐步退却租金减免期相继结束出租及续签率能否回升成为后续业绩能否改善的关注点高速公路类型REITs四季度经营受疫情冲击最为显著车流量下降以及对于货运收费减免政策造成的通行费收入下降均在四季报业绩中有所体现5单REITs四季度及全年收入完成度均不达预期往后来看随着2022年末国内疫情防控政策优化相关通行费优惠政策均已结束实施进而带来车流量及通行费收入的增长预期高速公路板块基本面改善确定性较高生态环保类型REITs四季度受季节及疫情因素干扰厨余垃圾收运处置量以及污请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明10REITs研究报告证券研究报告水处理项目产能利用率均受到不同程度影响2单REITs经营收入同环比均出现下滑仓储物流类型REITs四季度运营受疫情影响较小项目出租率均较高且持续保持稳态稳定的租户结构使得仓储物流项目经营具有较高的稳定特性后续需关注到期租约的续约情况以及项目的扩募进展保障性租赁住房类型REITs首次披露季度报告的3单保租房REITs在经营层面均维持较高的出租率出租率保持在90以上较高的出租率叠加政策支持项目业绩稳健能源类型REITs环比受季节及成本影响出现下行但年化完成度仍较高表7各类型REITs2022年各季度收入及完成情况Q4环比Q4收入占2022年收入预2022年收入实全年收入名称2022Q12022Q22022Q32022Q4增速比全年测值万元际完成万元完成度东吴苏园产业REIT71886213826379976728203124445023380196建信中关村REIT61993580164111247405152122255720852994博时蛇口产园REIT34158312571879528889542014531811310778华安张江光大REIT23737221572091120313-3248394887119104国君东久新经济REIT269792798947107929109华夏合肥高新REIT24976279207499915109国君临港创新产业园REIT14304304695557226122浙商沪杭甬REIT163542128404174091139623-202070456260566086国金中国铁建REIT166992137970-172069319660992388平安广州广河REIT169708153499207429135120-351685339866575478华夏中国交建REIT10628911493798855-141854032242677579华夏越秀高速REIT56690499485634145633-191924094820861287中航首钢绿能REIT103830109877114671102070-1126395644430449109富国首创水务REIT71073745367925869614-122330014129448298中金普洛斯REIT9305387942885798826402338175935784194红土创新盐田港REIT29442294262948529302-127109644117658107中金厦门安居REIT18827267219575318104华夏北京保障房REIT17815266936671269103红土创新深圳安居REIT13854265390455427103鹏华深圳能源REIT640579437973-322616845832157103128资料来源WindREITs四季报首创证券表8各类型REITs2022年各季度EBITDA及完成情况Q42022年2022年全年Q4环比名称2022Q12022Q22022Q32022Q4EBITDAEBITDA预测EBITDA实际完EBITDA增速占比全年值万元成万元完成度东吴苏园产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