总体概述：四季度业绩表现趋弱，底层资产运营呈现分化格局。截至目前已有20单公募REITs完成2022年四季报的发布，从运营指标及全年预测完成度层面来看，公募REITs底层资产运营在疫情的冲击下呈现分化格局，受影响最为显著的高速公路板块全年运营完成情况不甚理想，生态环保及能源设施板块同样受疫情及季节性因素扰动，四季度业绩有所波动。相较而言，仓储物流、保障性租赁住房运营则较为稳健，而产业园区板块经过三季度基本面低点后，四季度环比有所改善，全年完成情况符合预期。
　　从可供分配金额的角度来分析，除高速公路板块受制于通行费收入的持续下行，以及产业园区板块中博时蛇口产园REIT由于租金减免及部分租户出现到期不续约或提前退租等情况，按照预期可分配金额的全年完成度低于100%，其余各板块公募REITs则均达到2022年预测值，20单公募REITs整体平均完成度为102%，基本符合全年预期。
　　以实际完成可分配金额计算的现金分派比率来看，产权类REITs按发行募集金额计算的分派率均高于4%，而由于其中大部分产权类REITs上市后市值增长幅度较大，按当前总市值计算的分派率多低于4%。与之对应的是特许经营权类REITs仍保持相对较高的分派率，其中生态环保类型REITs分派率最高，按募集金额计算的平均分派率接近10%，高速公路类型REITs的平均分派率超过6%。
　　整体来看，各类型REITs四季度业绩表现趋弱，但同时也应看到部分受疫情冲击较大的板块在后疫情时代，随着运营有望逐步恢复正常，其修复的弹性也将在2023年开始有所体现。
　　产业园区类型REITs：四季度经营环比边际改善，全年维度预期完成情况尚可。随着疫情影响逐步退却，租金减免期相继结束，出租及续签率能否回升成为后续业绩能否改善的关注点。
　　高速公路类型REITs：四季度经营受疫情冲击最为显著，车流量下降以及对于货运收费减免政策造成的通行费收入下降均在四季报业绩中有所体现，5单REITs四季度及全年收入完成度均不达预期。往后来看，随着2022年末国内疫情防控政策优化，相关通行费优惠政策均已结束实施，进而带来车流量及通行费收入的增长，预期高速公路板块基本面改善确定性较高。
　　生态环保类型REITs：四季度受季节及疫情因素干扰，厨余垃圾收运处置量以及污水处理项目产能利用率均受到不同程度影响，2单REITs经营收入同环比均出现下滑。
　　仓储物流类型REITs：四季度运营受疫情影响较小，项目出租率均较高且持续保持稳态，稳定的租户结构使得仓储物流项目经营具有较高的稳定特性，后续需关注到期租约的续约情况以及项目的扩募进展。
　　保障性租赁住房类型REITs：首次披露季度报告的3单保租房REITs在经营层面均维持较高的出租率，出租率保持在90%以上，较高的出租率叠加政策支持，项目业绩稳健。
　　能源类型REITs：环比受季节及成本影响出现下行，但年化完成度仍较高。
　　投资建议：在2022年资产荒的大背景下，公募REITs凭借其低风险及稳健可观的现金分派水平，一级市场认购热情持续高涨，二级市场交投保持稳定，成为机构投资者大类资产配置中又一重要领域。随着市场各项政策法规逐步走向成熟以及底层资产的不断扩容，2023年公募REITs市场将持续呈现多样化的投资机会，同时官方REITs指数的发布，也意味着REITs领域中长期具有更为广阔的指数化投资空间，进一步增强对于追求长期稳定收益的投资者吸引力。
　　部分板块公募REITs经营层面的压力已在四季报中有所体现，后续随着宏观经济层面各项经济活动的复苏叠加部分行业信用风险的缓释，我们预计各类底层资产2023年运营盈利水平将有不同程度的修复预期。此外需关注的是，在REITs市场扩容加速的过程中应更加注重资产类别的甄选，反映至不同REITs个体间的波动程度及估值变化也将有所分化。
　　当前按不同板块的复苏程度来进行展望，随着2022年末疫情防控措施的优化，高速公路车流量已快速恢复至疫情前水平，经营层面的修复弹性有望率先兑现；产业园区板块已度过基本面低点并开始呈现环比改善，租金减免期也已相继结束，但后续仍需关注出租及续签率的回暖进度，预计业绩层面仍需经历蛰伏阶段；仓储物流以及保障性租赁住房板块由于其特定的客户结构，出租率较高且有望长期保持稳定，预计经营业绩的波动幅度较小；而生态环保及能源板块在经历季节性扰动后，随着各项生产生活活动的陆续恢复，从全年视角来看仍具备较高的稳定性。
　　针对2023年REITs市场的投资机会，一级市场建议持续关注战略配售及扩募中的投资机遇，积极参与以新兴类别作为底层资产的REITs基金打新。二级市场建议积极关注1、当下运营稳健且盈利具有保障的相关标的；2、受益于后疫情时代基本面可显著修复的细分板块REITs，关注其定价重估过程；3、关注政策支持力度较大细分领域、成交活跃度较高且估值相对合理的标的。
　　风险提示：REITs市场扩募及资产扩容进度低于预期；相关政策法规实施不及预期；项目运营收入和盈利水平不及预期；REITs基金价

研究报告全文：TableTitle复苏主线中寻找板块确定性公募TableReportDateREITs2022年四季报点评20230208评级TableRank看好核心观点TableAuthorsTableSummary分析师王嵩总体概述四季度业绩表现趋弱底层资产运营呈现分化格局截至目SAC执证编号S0110520110001前已有20单公募REITs完成2022年四季报的发布从运营指标及全年wangsongsczqcomcn电话010-81152629预测完成度层面来看公募REITs底层资产运营在疫情的冲击下呈现分化格局受影响最为显著的高速公路板块全年运营完成情况不甚理想相关研究生态环保及能源设施板块同样受疫情及季节性因素扰动四季度业绩有TableOtherReport公募REITs12月月报市场走势平所波动相较而言仓储物流保障性租赁住房运营则较为稳健而产稳底层资产类型迎来扩容窗口业园区板块经过三季度基本面低点后四季度环比有所改善全年完成传统930之后地产政策还将如何演情况符合预期绎疫情现好转债市防回调从可供分配金额的角度来分析除高速公路板块受制于通行费收入的持续下行以及产业园区板块中博时蛇口产园REIT由于租金减免及部分租户出现到期不续约或提前退租等情况按照预期可分配金额的全年完成度低于100其余各板块公募REITs则均达到2022年预测值20单公募REITs整体平均完成度为102基本符合全年预期以实际完成可分配金额计算的现金分派比率来看产权类REITs按发行募集金额计算的分派率均高于4而由于其中大部分产权类REITs上市后市值增长幅度较大按当前总市值计算的分派率多低于4与之对应的是特许经营权类REITs仍保持相对较高的分派率其中生态环保类型REITs分派率最高按募集金额计算的平均分派率接近10高速公路类型REITs的平均分派率超过6整体来看各类型REITs四季度业绩表现趋弱但同时也应看到部分受疫情冲击较大的板块在后疫情时代随着运营有望逐步恢复正常其修复的弹性也将在2023年开始有所体现产业园区类型REITs四季度经营环比边际改善全年维度预期完成情况尚可随着疫情影响逐步退却租金减免期相继结束出租及续签率能否回升成为后续业绩能否改善的关注点高速公路类型REITs四季度经营受疫情冲击最为显著车流量下降以及对于货运收费减免政策造成的通行费收入下降均在四季报业绩中有所体现5单REITs四季度及全年收入完成度均不达预期往后来看随着2022年末国内疫情防控政策优化相关通行费优惠政策均已结束实施进而带来车流量及通行费收入的增长预期高速公路板块基本面改善确定性较高生态环保类型REITs四季度受季节及疫情因素干扰厨余垃圾收运处置量以及污水处理项目产能利用率均受到不同程度影响2单REITs经营收入同环比均出现下滑仓储物流类型REITs四季度运营受疫情影响较小项目出租率均较高且持续保持稳态稳定的租户结构使得仓储物流项目经营具有较高的稳定特性后续需关注到期租约的续约情况以及项目的扩募进展保障性租赁住房类型REITs首次披露季度报告的3单保租房REITs在请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明经营层面均维持较高的出租率出租率保持在90以上较高的出租率叠加政策支持项目业绩稳健能源类型REITs环比受季节及成本影响出现下行但年化完成度仍较高投资建议在2022年资产荒的大背景下公募REITs凭借其低风险及稳健可观的现金分派水平一级市场认购热情持续高涨二级市场交投保持稳定成为机构投资者大类资产配置中又一重要领域随着市场各项政策法规逐步走向成熟以及底层资产的不断扩容2023年公募REITs市场将持续呈现多样化的投资机会同时官方REITs指数的发布也意味着REITs领域中长期具有更为广阔的指数化投资空间进一步增强对于追求长期稳定收益的投资者吸引力部分板块公募REITs经营层面的压力已在四季报中有所体现后续随着宏观经济层面各项经济活动的复苏叠加部分行业信用风险的缓释我们预计各类底层资产2023年运营盈利水平将有不同程度的修复预期此外需关注的是在REITs市场扩容加速的过程中应更加注重资产类别的甄选反映至不同REITs个体间的波动程度及估值变化也将有所分化当前按不同板块的复苏程度来进行展望随着2022年末疫情防控措施的优化高速公路车流量已快速恢复至疫情前水平经营层面的修复弹性有望率先兑现产业园区板块已度过基本面低点并开始呈现环比改善租金减免期也已相继结束但后续仍需关注出租及续签率的回暖进度预计业绩层面仍需经历蛰伏阶段仓储物流以及保障性租赁住房板块由于其特定的客户结构出租率较高且有望长期保持稳定预计经营业绩的波动幅度较小而生态环保及能源板块在经历季节性扰动后随着各项生产生活活动的陆续恢复从全年视角来看仍具备较高的稳定性针对2023年REITs市场的投资机会一级市场建议持续关注战略配售及扩募中的投资机遇积极参与以新兴类别作为底层资产的REITs基金打新二级市场建议积极关注1当下运营稳健且盈利具有保障的相关标的2受益于后疫情时代基本面可显著修复的细分板块REITs关注其定价重估过程3关注政策支持力度较大细分领域成交活跃度较高且估值相对合理的标的风险提示REITs市场扩募及资产扩容进度低于预期相关政策法规实施不及预期项目运营收入和盈利水平不及预期REITs基金价格伴随市场流动性波动等风险请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明REITs研究报告证券研究报告目录1总体概述四季度业绩表现趋弱底层资产运营呈现分化格局12产业园区经营环比边际改善全年完成度符合预期23高速公路经营受疫情冲击最为显著全年完成度均不及预期64生态环保受季节及疫情因素干扰经营环比下滑95仓储物流受疫情影响较小项目经营具有较高稳定性136保障性租赁住房较高的出租率叠加政策支持项目业绩稳健157能源环比受季节及成本影响出现下行但年化完成度仍较高188投资建议19插图目录图1产业园区类型REITs2022年各季度收入占比全年预测值3图2产业园区类型REITs2022年各季度EBITDA占比全年预测值3图3产业园区类型REITs2022年收入及EBITDA完成度4图4产业园区类型REITs2022年可分配金额及完成度4图5产业园区类型REITs2022年现金分派率4图6产业园区类型REITs底层项目各季度出租率6图7高速公路类型REITs2022年各季度收入占比全年预测值7图8高速公路类型REITs2022年各季度EBITDA占比全年预测值7图9高速公路类型REITs2022年收入及EBITDA完成度8图10高速公路类型REITs2022年可分配金额及完成度8图11高速公路类型REITs2022年现金分派率8图12生态环保类型REITs2022年各季度收入占比全年预测值10图13生态环保类型REITs2022年各季度EBITDA占比全年预测值10图14生态环保类型REITs2022年收入及EBITDA完成度11图15生态环保类型REITs2022年可分配金额及完成度11图16生态环保类型REITs2022年现金分派率11图17仓储物流类型REITs2022年各季度收入占比全年预测值13图18仓储物流类型REITs2022年各季度EBITDA占比全年预测值14图19仓储物流类型REITs2022年收入及EBITDA完成度14图20仓储物流类型REITs2022年可分配金额及完成度14图21仓储物流类型REITs2022年现金分派率15图22保障性租赁住房类型REITs2022年四季度收入及EBITDA占比全年预测值16图23保障性租赁住房类型REITs2022年收入及EBITDA完成度16图24保障性租赁住房类型REITs2022年可分配金额及完成度17图25保障性租赁住房类型REITs2022年现金分派率17图26鹏华深圳能源REIT2022年三四季度收入及EBITDA占比全年预测值19图27鹏华深圳能源REIT2022年收入EBITDA可分配金额完成度19请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明REITs研究报告证券研究报告表格目录表1各类型REITs四季报经营指标完成情况1表2产业园区类型REITs2022年各季度收入情况2表3产业园区类型REITs2022年各季度EBITDA情况3表4产业园区REITs项目租金减免情况6表5高速公路类型REITs2022年各季度收入情况7表6高速公路类型REITs2022年各季度EBITDA情况7表7高速公路REITs项目各季度通行费收入及增速9表8生态环保类型REITs2022年各季度收入情况10表9生态环保类型REITs2022年各季度EBITDA情况10表10中航首钢各项业务2022年分季度数据12表11富国首创水务各季度污水日均处理量万吨天12表12富国首创水务各季度产能利用率12表13仓储物流类型REITs2022年各季度收入情况13表14仓储物流类型REITs2022年各季度EBITDA情况13表15仓储物流项目出租率15表16保障性租赁住房类型REITs2022年各季度收入情况16表17保障性租赁住房类型REITs2022年各季度EBITDA情况16表18保障性租赁住房各项目出租率18表19保障性租赁住房各项目租户结构18表20鹏华深圳能源REIT2022年各季度收入情况18表21鹏华深圳能源REIT2022年各季度EBITDA情况18表22鹏华深圳能源项目运营情况19请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明REITs研究报告证券研究报告1总体概述四季度业绩表现趋弱底层资产运营呈现分化格局截至目前已有20单公募REITs完成2022年四季报的发布从运营指标及全年预测完成度层面来看公募REITs底层资产运营在疫情的冲击下呈现分化格局受影响最为显著的高速公路板块全年运营完成情况不甚理想生态环保及能源设施板块同样受疫情及季节性因素扰动四季度业绩有所波动相较而言仓储物流保障性租赁住房运营则较为稳健而产业园区板块经过三季度基本面低点后四季度环比有所改善全年完成情况符合预期从可供分配金额的角度来分析除高速公路板块受制于通行费收入的持续下行以及产业园区板块中博时蛇口产园REIT由于租金减免及部分租户出现到期不续约或提前退租等情况按照预期可分配金额的全年完成度低于100其余各板块公募REITs则均达到2022年预测值20单公募REITs整体平均完成度为102基本符合全年预期以实际完成可分配金额计算的现金分派比率来看产权类REITs按发行募集金额计算的分派率均高于4而由于其中大部分产权类REITs上市后市值增长幅度较大按当前总市值计算的分派率多低于4与之对应的是特许经营权类REITs仍保持相对较高的分派率其中生态环保类型REITs分派率最高按募集金额计算的平均分派率接近10高速公路类型REITs的平均分派率超过6整体来看各类型REITs四季度业绩表现趋弱但同时也应看到部分受疫情冲击较大的板块在后疫情时代随着运营有望逐步恢复正常其修复的弹性也将在2023年开始有所体现表1各类型REITs四季报经营指标完成情况20222022年实可分配年2022年可现金分派率现金分派率年2022际可分配金额全类别资产类型名称EBITDA分配金额按募集金按当前市收入完金额万年完成完成度万元额值成度元度东吴苏园产业REIT961131521481597881054637建信中关村REIT94921249201251351004333博时蛇口产园REIT78879267286612934232国君东久新经济产业园区10910373926751101024938REIT华夏合肥高新REIT10911562541742051194842华安张江光大REIT10411160423624731034231产权类国君临港产园REIT1229834616360901044433中金普洛斯REIT941002516072648531054534仓储物流红土创新盐田港10710881037869481074735REIT能源设施鹏华深圳能源REIT12814738154445370111912893中金厦门安居REIT10410452812555681054337保障性租华夏北京保障房10311549694542441094337赁住房REIT红土创新深圳安居1039749066545151114438REIT请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明1REITs研究报告证券研究报告浙商沪杭甬REIT8676432191318690747371国金中国铁建REIT8882427055390322918179高速公路平安广州广河REIT7877626288476912765258特许经华夏中国交建REIT7981403607334131833639营权类华夏越秀高速REIT8778153838137427896558中航首钢绿能REIT10911010206713741913510388生态环保富国首创水务REIT98831679821681061009171资料来源WindREITs四季报首创证券2产业园区经营环比边际改善全年完成度符合预期产业园区类型REITs四季度经营环比边际改善全年维度预期完成情况尚可随着疫情影响逐步退却租金减免期相继结束出租及续签率能否回升成为后续业绩能否改善的关注点从收入的角度来看博时蛇口产园REIT东吴苏园产业REIT建信中关村REIT四季度收入分别环比增长542015华安张江光大REIT收入环比小幅下降3Q4收入占比相较于全年预计值来看东吴苏园产业REIT及2022年新上市的国君临港创新产业园REIT国君东久新经济REIT华夏合肥高新REIT四季度收入占比均超过25而博时蛇口产园REIT建信中关村REIT和华安张江光大REIT四季度收入占比未达到季度平均值综合汇总全年业绩完成度7单产业园区类型REITs收入平均完成度为101其中博时蛇口产园REIT东吴苏园产业REIT建信中关村REIT收入指标未完成全年预期2022年新上市的3单REITs按四季度收入的年化完成度均超100其中国君临港创新产业园REIT达到122EBITDA方面产业园区类型REITs平均完成度为103其中博时蛇口产园REIT国君临港创新产业园REIT建信中关村REIT的EBITDA指标未完成全年预期华夏合肥高新REIT华安张江光大REIT和东吴苏园产业REIT的完成度超110从可供分配金额的角度产业园区类型REITs平均完成度为102仅博时蛇口产园REIT全年可供分配金额低于预期华夏合肥高新REIT由于上市募集期初账面现金因素年化完成度达到全年预期的119按照发行募集金额计算的可供分派现金比率方面产业园区类型REITs均高于4若按当前市值计算的可供分派现金比率则分布在31-42之间表2产业园区类型REITs2022年各季度收入情况Q4环比Q4收入占2022年收入预2022年收入实全年收入名称2022Q12022Q22022Q32022Q4增速比全年测值万元际完成万元完成度东吴苏园产业REIT71886213826379976728203124445023380196建信中关村REIT61993580164111247405152122255720852994博时蛇口产园REIT34158312571879528889542014531811310778华安张江光大REIT23737221572091120313-3248394887119104国君东久新经济REIT269792798947107929109华夏合肥高新REIT24976279207499915109国君临港创新产业园REIT14304304695557226122资料来源WindREITs四季报首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明2REITs研究报告证券研究报告表3产业园区类型REITs2022年各季度EBITDA情况Q42022年2022年全年Q4环比名称2022Q12022Q22022Q32022Q4EBITDAEBITDA预测EBITDA实际完EBITDA增速占比全年值万元成万元完成度东吴苏园产业REIT46279205964862949907334146616165411113建信中关村REIT42153477671961925582301714664613512192博时蛇口产园REIT2578929398140052429273221079969348587华安张江光大REIT17304174101594615340-4265926665999111国君东久新经济REIT17629266821170517103华夏合肥高新REIT15961295563463844115国君临港创新产业园REIT911224373293644698资料来源WindREITs四季报首创证券图1产业园区类型REITs2022年各季度收入占比全年预测值2022Q12022Q22022Q32022Q4353129283028263026262727242524252122201820131591050资料来源WindREITs四季报首创证券图2产业园区类型REITs2022年各季度EBITDA占比全年预测值2022Q12022Q22022Q32022Q4403433333532292929272930272624262425222017141313151050资料来源WindREITs四季报首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明3REITs研究报告证券研究报告图3产业园区类型REITs2022年收入及EBITDA完成度2022年收入完成度2022年EBITDA完成度122113111115104109103109969894928778资料来源WindREITs四季报首创证券图4产业园区类型REITs2022年可分配金额及完成度2022年可分配金额万元2022年实际可分配金额万元完成度200001191501051001031021041600093120120009080006040003000资料来源WindREITs四季报首创证券图5产业园区类型REITs2022年现金分派率现金分派率按募集金额现金分派率按当前市值4946484342424244373833323133资料来源WindREITs四季报首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明4REITs研究报告证券研究报告产业园区类型REITs经营概况博时蛇口产园REIT四季度基础设施资产的招商情况有所回暖运营管理团队仍在积极采取相应措施加速推进储备客户签约并增加客户储备基础设施项目公司期末时点出租率85较上季度末提升2个百分点全年累计减免租金203943万元并已通过减免管理费及计划管理人垫资方式对冲相应损失减免租金事项对投资人享有的可供分配金额影响已在当期全额化解截至四季度末免租协议已全部签署总减免额未超出本基金2022年7月公告的预计减免额208501万元四季度项目公司实现营业收入281903万元预算完成率77一方面由于大部分租户免租协议在本期签署减免租金收入为37673万元剔除免租影响后四季度收入预算完成率为87另一方面受本年宏观经济低迷及疫情反复的持续影响部分租户出现到期不续约或提前退租等情况展望后续由于产园租赁市场受疫情的影响有一定程度的滞后性预计未来一段时间内基础设施资产的租赁招商仍将承受一定的压力东吴苏园产业REIT四季度两家项目公司整体运营稳健出租率稳中有升显示了良好的发展水平减免租金政策在2022年前三季度结束最终实际减免租金为60755万元含税四季度项目公司各项收入均恢复至租金减免前的正常水平其运营管理质量租户粘性服务口碑也获得提升建信中关村REIT四季度末基础设施项目公司平均出租率为8129环比三季度下降36个百分点2022年租金减免政策于四季度末结束但市场需求在四季度未出现实质性恢复且全年需求侧表现持续疲软园区所在的上地区域处于需求不足和主力租户行业面积调整的阶段年末空置率同比上升77达到152部分客户经营情况出现压力办公扩张意愿不足在办公租赁上维持降本增效的策略客户承租能力下降创造最多增量需求的互联网科技行业办公需求有所萎缩行业进入转型时期续租情况或不及预期华安张江光大REIT项目公司四季度收入环比下降3出租率为926环比三季度下降37个百分点全年整体经营情况较为稳健但公司公告提到项目的重要现金流提供方租户之一租赁面积合计为1230225平方米占项目可租赁面积比例约28其全部租赁合同于本年末到期后不予续租因此后续仍需关注部分租户的履约意愿和履约能力产生不确定性影响国君临港创新产业园REIT国君东久新经济REIT华夏合肥高新REIT2022年10月上市并首次披露季度报告的3单REITs国君临港创新产业园REIT国君东久新经济REIT华夏合肥高新REIT按照4季报披露数据年化后的收入完成度处于板块内较高水平由于项目的租户结构均较为稳定经营状况良好国君临港创新产业园REIT和国君东久新经济REIT项目的平均出租率分别高达9921和9883华夏合肥高新REIT项目的出租率为9026请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明5REITs研究报告证券研究报告图6产业园区类型REITs底层项目各季度出租率2022Q12022Q22022Q32022Q49621009951009889999210089396385785849926903881903845834813806040200资料来源WindREITs四季报首创证券表4产业园区REITs项目租金减免情况项目博时蛇口产园REIT东吴苏园产业REIT建信中关村REIT预计减免租金万元20850181471228868实际减免租金万元203943607553个月6个月6个月减租期至2022年末2022年3-8月2022年7-12月资料来源WindREITs四季报首创证券3高速公路经营受疫情冲击最为显著全年完成度均不及预期高速公路类型REITs四季度经营受疫情冲击最为显著车流量下降以及对于货运收费减免政策造成的通行费收入下降均在四季报业绩中有所体现5单REITs四季度及全年收入完成度均不达预期往后来看随着2022年末国内疫情防控政策优化相关通行费优惠政策均已结束实施进而带来车流量及通行费收入的增长预期高速公路板块基本面改善确定性较高从收入的角度来看5单高速公路类型REITs四季度环比均呈现下降趋势平均环比下降21具体来看平安广州广河REIT华夏中国交建REIT华夏越秀高速REIT浙商沪杭甬REIT国金中国铁建REIT四季度收入环比增速分别为-35-14-19-20-17Q4收入占比相较于全年预计值来看5单高速公路类型REITs四季度收入占比均未超过20全年业绩完成度方面收入指标均未完成全年预期5单高速公路类型REITs平均完成度仅为84完成度最高的为国金中国铁建REIT完成全年预期值的91而平安广州广河REIT和浙商沪杭甬REIT不及预期值的80EBITDA方面高速公路类型REITs四季度EBITDA平均环比下降36全年预期完成度仅为79从可供分配金额的角度高速公路类型REITs平均完成度为83仅国金中国铁建REIT全年可供分配金额完成度超过90可供分派现金比率方面华夏中国交建REIT请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明6REITs研究报告证券研究报告的分派现金比率较低按照募集金额以及当前市值计算的分派率分别为36和39其余4单REITs按照募集金额以及当前市值计算的分派率均高于5表5高速公路类型REITs2022年各季度收入情况Q4环比Q4收入占2022年收入预2022年收入实全年收入名称2022Q12022Q22022Q32022Q4增速比全年测值万元际完成万元完成度浙商沪杭甬REIT163542128404174091139623-202070456260566086国金中国铁建REIT166992137970-172069319660992388平安广州广河REIT169708153499207429135120-351685339866575478华夏中国交建REIT10628911493798855-141854032242677579华夏越秀高速REIT56690499485634145633-191924094820861287资料来源WindREITs四季报首创证券表6高速公路类型REITs2022年各季度EBITDA情况Q42022年2022年全年Q4环比名称2022Q12022Q22022Q32022Q4EBITDAEBITDA预测EBITDA实际完EBITDA增速占比全年值万元成万元完成度浙商沪杭甬REIT1204417295512215770798-421450671538635076国金中国铁建REIT13470879376-411552202742816882平安广州广河REIT14268111989517229485504-501367546952037477华夏中国交建REIT874849436473625-221742096034063181华夏越秀高速REIT361564306631728-261718893314793478资料来源WindREITs四季报首创证券图7高速公路类型REITs2022年各季度收入占比全年预测值2022Q12022Q22022Q32022Q43025242424232523202021212020192018181816151050浙商沪杭甬REIT国金中国铁建REIT平安广州广河REIT华夏中国交建REIT华夏越秀高速REIT资料来源WindREITs四季报首创证券图8高速公路类型REITs2022年各季度EBITDA占比全年预测值2022Q12022Q22022Q32022Q430262624242325212122192018171715141415131050浙商沪杭甬REIT国金中国铁建REIT平安广州广河REIT华夏中国交建REIT华夏越秀高速REIT资料来源WindREITs四季报首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明7REITs研究报告证券研究报告图9高速公路类型REITs2022年收入及EBITDA完成度2022年收入完成度2022年EBITDA完成度88878682817978787776浙商沪杭甬REIT国金中国铁建REIT平安广州广河REIT华夏中国交建REIT华夏越秀高速REIT资料来源WindREITs四季报首创证券图10高速公路类型REITs2022年可分配金额及完成度2022年可分配金额万元2022年实际可分配金额万元完成度7000091891008360000747680500004000060300004020000201000000浙商沪杭甬REIT国金中国铁建REIT平安广州广河REIT华夏中国交建REIT华夏越秀高速REIT资料来源WindREITs四季报首创证券图11高速公路类型REITs2022年现金分派率现金分派率按募集金额现金分派率按当前市值81797371655858523936浙商沪杭甬REIT国金中国铁建REIT平安广州广河REIT华夏中国交建REIT华夏越秀高速REIT资料来源WindREITs四季报首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明8REITs研究报告证券研究报告高速公路类型REITs经营概况平安广州广河REIT四季度项目混合车流量88109万车次同比下降2614实现通行费拆分结算收入137645万元同比下降30512022年10月1日0时至12月31日24时期间全国收费公路在继续执行现有各类通行费减免优惠政策的基础上统一对货车通行费再减免10本次货车通行费9折优惠政策实行期间本项目累计对货车减免金额5929万元2023年1月1日起全国收费公路货车9折优惠政策结束华夏中国交建REIT四季度嘉通高速在受到沿途地区疫情复发国常会要求下调货车收费标准和周边道路维修及差异化收费等因素的影响下完成通行费收入97256万元较2021年同期下降了244嘉通高速于2022年12月9日完全放开疫情管控随后车流量有明显恢复此外经基金管理人及项目公司积极争取基于国常会2022年第四季度收费公路货车通行费减免政策中提出的配套金融政策支持导向贷款行同意将四季度项目公司存续借款利率调降50个基点有效降低了利息成本但同时也应注意到嘉通高速周边京港澳高速公路蔡甸汉江大桥自2022年9月23日起实施为期一年的施工维修期间实施交通管制禁止货车通行将在维修期内持续对嘉通高速的车流量造成一定的影响华夏越秀高速REIT四季度项目公司实现通行费收入43369万元同比下降2487随着11月以来交通运输行业疫情管控措施的进一步放松和解除本项目的客车流量和通行费出现显著回升收入已快速恢复至去年同期的水平贷款行同意将四季度项目公司存续借款利率调降50个基点有效降低了利息成本浙商沪杭甬REIT四季度杭微项目公司道口通行车辆总数118845万辆同比下降426通行费拆分收益1403415万元同比下降3261国金中国铁建REIT2022年11月初重庆市中心城区出现疫情并向其他区县蔓延随即各区逐步进行封控管制较为严峻的新冠疫情形势对渝遂高速重庆段车流量和通行费收入产生了一定的负面影响直至11月末疫情管控全面放开日均通行费逐步回升至渝遂高速重庆段疫情前平均水平四季度渝遂高速重庆段通行费收入环比下降2253表7高速公路REITs项目各季度通行费收入及增速项目2022Q12022Q22022Q32022Q4Q4环比增速Q4同比增速平安广州广河REIT174417154272211548137645-349-305华夏中国交建REIT8854111320297256-141-244华夏越秀高速REIT54429478235311143369-183-249浙商沪杭甬REIT160653126149170887138398-190-90国金中国铁建REIT159806159726123741-225-资料来源WindREITs四季报首创证券4生态环保受季节及疫情因素干扰经营环比下滑生态环保类型REITs四季度受季节及疫情因素干扰厨余垃圾收运处置量以及污水处理项目产能利用率均受到不同程度影响2单REITs经营收入同环比均出现下滑中航首钢绿能REIT和富国首创水务REIT四季度收入环比增速分别为-11和-12单季度完成收入占比全年预计值的26和23全年收入完成度分别为109和98请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明9REITs研究报告证券研究报告EBITDA方面原材料及电力市场改革使得环保企业在成本支出方面仍然承压叠加季节周期的影响使得单季度经营利润显著下滑中航首钢绿能REIT和富国首创水务REIT四季度EBITDA分别下降71和45Q4占比全年预计值也仅为10和14全年来看富国首创水务REIT的全年EBITDA完成度为83而中航首钢绿能REIT由于四季度收到可再生能源电价附加补助资金综合导致全年EBITDA完成度仍达到110从可供分配金额的角度中航首钢绿能REIT和富国首创水务REIT全年完成度分别为135和1002单REITs在可供分派现金比率方面均较高按照发行募集金额计算的分派率分别为103和91按当前市值计算的分派率分别为88和71表8生态环保类型REITs2022年各季度收入情况Q4环比Q4收入占2022年收入预2022年收入实全年收入名称2022Q12022Q22022Q32022Q4增速比全年测值万元际完成万元完成度中航首钢绿能REIT103830109877114671102070-1126395644430449109富国首创水务REIT71073745367925869614-122330014129448298资料来源WindREITs四季报首创证券表9生态环保类型REITs2022年各季度EBITDA情况Q42022年2022年全年Q4环比名称2022Q12022Q22022Q32022Q4EBITDAEBITDA预测EBITDA实际完EBITDA增速占比全年值万元成万元完成度中航首钢绿能REIT34070391464008511491-7110113537124792110富国首创水务REIT39784421504548624896-451418418015231683资料来源WindREITs四季报首创证券图12生态环保类型REITs2022年各季度收入占比全年预测值2022Q12022Q22022Q32022Q4352829302626262524232520151050中航首钢绿能REIT富国首创水务REIT资料来源WindREITs四季报首创证券图13生态环保类型REITs2022年各季度EBITDA占比全年预测值2022Q12022Q22022Q32022Q44034353030252223201410100中航首钢绿能REIT富国首创水务REIT资料来源WindREITs四季报首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明10REITs研究报告证券研究报告图14生态环保类型REITs2022年收入及EBITDA完成度2022年收入完成度2022年EBITDA完成度1091109883中航首钢绿能REIT富国首创水务REIT资料来源WindREITs四季报首创证券图15生态环保类型REITs2022年可分配金额及完成度2022年可分配金额万元2022年实际可分配金额万元完成度200001351501201500010090100006050003000中航首钢绿能REIT富国首创水务REIT资料来源WindREITs四季报首创证券图16生态环保类型REITs2022年现金分派率现金分派率按募集金额现金分派率按当前市值103889171中航首钢绿能REIT富国首创水务REIT资料来源WindREITs四季报首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明11REITs研究报告证券研究报告生态环保类型REITs经营概况中航首钢绿能REIT四季度受北京市新冠疫情影响厨余垃圾收运处置量有所下降项目共收运厨余垃圾096万吨处置厨余垃圾142万吨实现餐厨垃圾收运处置收入6813万元同比下降429同时四季度项目处理生活垃圾2852万吨实现上网电量883695万千瓦时并收到可再生能源电价附加补助资金991627万元综合各项业务来看四季度汇总收入环比下降11同比小幅下降1富国首创水务REIT污水处理项目年内污水处理负荷率会呈现出季节性变化一般而言夏季的进水量较大负荷率较高冬季的进水量减少负荷率较低项目公司四季度收入环比下降12同比下降11深圳项目公司平均产能利用率为92处于水量淡季合肥项目公司产能利用率仅为62本期产能利用率低主要有以下三点原因一是四季度降水量仍然较低进水量小二是合肥项目10月14日发生进水水质异常事件氨氮COD等指标超出设计标准项目公司第一时间降低进水负荷启动应急预案进行处置10月21日污水厂出水指标恢复正常三是疫情影响合肥四季度疫情加重工业商业学校等活动减少导致用水量降低从成本端来看受原材料及电力市场改革环保企业的运行成本调整相对明显虽然原材料价格有所下调但仍处于相对高位广东在电力改革方面推进较为积极且上网基准价有所上浮进一步加剧了生产企业的电力支出生态环保行业特别是污水处理行业电力支出以及药剂费用属于较为主要的成本支出项因此环保企业在成本支出方面仍然承受一定的压力此外仍需值得关注的是长江流域的汛期干旱导致本基金所辖部分项目三季度四季度污水处理量受到较大影响并且有专家预测这种异常气候或还将持续几年项目在未来运营中仍需要关注异常气候所带来的不利影响表10中航首钢各项业务2022年分季度数据项目2022Q12022Q22022Q32022Q4Q4环比增速Q4同比增速生活垃圾处置万吨2732307929812852-4365餐厨垃圾收运万吨10709122096-213-232餐厨垃圾处置万吨148141177142-198-113上网电量万千瓦时88585286587686759288369519233资料来源WindREITs四季报首创证券表11富国首创水务各季度污水日均处理量万吨天项目2022Q12022Q22022Q32022Q4Q4环比增速Q4同比增速深圳福永项目1133131712491169-64-69深圳松岗项目1183146716571324-201-118深圳公明项目85910531138952-163-139合肥项目2506236522541861-174-223资料来源WindREITs四季报首创证券表12富国首创水务各季度产能利用率项目2022Q12022Q22022Q32022Q4深圳项目84810210892合肥项目8357887562资料来源WindREITs四季报首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明12REITs研究报告证券研究报告5仓储物流受疫情影响较小项目经营具有较高稳定性仓储物流类型REITs四季度运营受疫情影响较小项目出租率均较高且持续保持稳态稳定的租户结构使得仓储物流项目经营具有较高的稳定特性后续需关注到期租约的续约情况以及项目的扩募进展2单REITs经营收入环比三季度均基本持平中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT四季度收入环比增速分别为-04和-06单季度完成收入占比全年预计值分别为23和27全年收入完成度分别为94和107EBITDA方面中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT四季度EBITDA环比增速分别为5和-1单季度完成EBITDA占比全年预计值分别为25和26全年EBITDA完成度分别为100和108从可供分配金额的角度中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT全年可供分配金额完成度分别为105和107可供分派现金比率方面按照发行募集金额计算的分派率均高于4中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT分别为45和47而按当前市值计算的分派率则分别仅为34和35表13仓储物流类型REITs2022年各季度收入情况Q4环比Q4收入占2022年收入预2022年收入实全年收入名称2022Q12022Q22022Q32022Q4增速比全年测值万元际完成万元完成度中金普洛斯REIT9305387942885798826402338175935784194红土创新盐田港REIT29442294262948529302-127109644117658107资料来源WindREITs四季报首创证券表14仓储物流类型REITs2022年各季度EBITDA情况Q42022年2022年全年Q4环比名称2022Q12022Q22022Q32022Q4EBITDAEBITDA预测EBITDA实际完EBITDA增速占比全年值万元成万元完成度中金普洛斯REIT63435575495705659670525237315237711100红土创新盐田港REIT23852233642177721455-1268404090448108资料来源WindREITs四季报首创证券图17仓储物流类型REITs2022年各季度收入占比全年预测值2022Q12022Q22022Q32022Q428272727272624242323232220中金普洛斯REIT红土创新盐田港REIT资料来源WindREITs四季报首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明13REITs研究报告证券研究报告图18仓储物流类型REITs2022年各季度EBITDA占比全年预测值2022Q12022Q22022Q32022Q43028282827262626252424242220中金普洛斯REIT红土创新盐田港REIT资料来源WindREITs四季报首创证券图19仓储物流类型REITs2022年收入及EBITDA完成度2022年收入完成度2022年EBITDA完成度10710810094中金普洛斯REIT红土创新盐田港REIT资料来源WindREITs四季报首创证券图20仓储物流类型REITs2022年可分配金额及完成度2022年可分配金额万元2022年实际可分配金额万元完成度300001081072500010720000150001061051000010550000104中金普洛斯REIT红土创新盐田港REIT资料来源WindREITs四季报首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明14REITs研究报告证券研究报告图21仓储物流类型REITs2022年现金分派率现金分派率按募集金额现金分派率按当前市值47453435中金普洛斯REIT红土创新盐田港REIT资料来源WindREITs四季报首创证券仓储物流类型REITs经营概况中金普洛斯REIT四季度中金普洛斯7个仓储物流园的平均出租率942环比微降08个百分点其中苏州望亭普洛斯物流园普洛斯广州保税物流园普洛斯顺德物流园普洛斯增城物流园均为满租状态普洛斯北京空港物流园和普洛斯淀山湖物流园期末出租率分别为9622和9399普洛斯通州光机电物流园前期单一租户到期调整导致出租率下降期末出租率仅为3695项目公司租户结构稳定四季度约83到期租约的面积完成续租红土创新盐田港REIT项目仓储及配套部分总可租赁面积为266万平方米截至年末的出租率为99令其经营收入保持平稳表15仓储物流项目出租率项目2022Q12022Q22022Q32022Q4中金普洛斯REIT98394695942苏州望亭普洛斯物流园100100100100普洛斯广州保税物流园100100100100普洛斯顺德物流园100100100100普洛斯增城物流园100100100100普洛斯北京空港物流园9522937296229622普洛斯通州光机电物流园9805369536953695普洛斯淀山湖物流园9724972497249399红土创新盐田港REIT99999999资料来源WindREITs四季报首创证券6保障性租赁住房较高的出租率叠加政策支持项目业绩稳健首次披露季度报告的3单保租房REITs在经营层面均维持较高的出租率出租率保持在90以上其中中金厦门安居REIT和红土创新深圳安居REIT所持有项目均接近满租3单保租房REITs年化收入及可供分配金额完成度均超100按照发行募集金额计算的分派率均高于4而按当前市值计算的可供分派现金比率在37-38之间展望后续随着社会经济的逐步复苏人口流动性有望提升住房租赁需求也将逐步释放同时在供给层面2023年保租房计划筹集规模较2022年预计将略有下降保租请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明15REITs研究报告证券研究报告房项目整体仍处于供小于求的状态从政策端来看2022年以加大保租房供给为切入点中央及地方频繁出台制度建设金融支持保租房筹集等支持政策结合2022年11月监管部门关于进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用打造公募REITS的保租房板块的优化房地产企业股权融资举措来看保障性租赁住房行业有望实现进一步跨越式发展进而带来保租房项目业绩的稳健释放表16保障性租赁住房类型REITs2022年各季度收入情况Q4环比Q4收入占2022年收入预2022年收入实全年收入名称2022Q12022Q22022Q32022Q4增速比全年测值万元际完成万元完成度中金厦门安居REIT18827267219575318104华夏北京保障房REIT17815266936671269103红土创新深圳安居REIT13854265390455427103资料来源WindREITs四季报首创证券表17保障性租赁住房类型REITs2022年各季度EBITDA情况Q42022年2022年全年Q4环比名称2022Q12022Q22022Q32022Q4EBITDAEBITDA预测EBITDA实际完EBITDA增速占比全年值万元成万元完成度中金厦门安居REIT14168265433256673104华夏北京保障房REIT12734294414750936115红土创新深圳安居REIT1107024455374428197资料来源WindREITs四季报首创证券图22保障性租赁住房类型REITs2022年四季度收入及EBITDA占比全年预测值2022Q4收入占比2022Q4EBITDA占比292626262624中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT红土创新深圳安居REIT资料来源WindREITs四季报首创证券图23保障性租赁住房类型REITs2022年收入及EBITDA完成度2022年收入完成度2022年EBITDA完成度11510410410310397中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT红土创新深圳安居REIT资料来源WindREITs四季报首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明16