本月观点：中央政治局会议将支持住房改善放在扩内需消费最首要位置，重申支持刚性和改善性住房需求，央行、银保监建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，核心城市需求端频频发力；此外证监会扩大REITs试点范围、允许房企借壳上市、实施涉房重组；央行及银保监开展“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动，完善“三线四档”部分参数设置等，积极改善房企资产负债状况，房企融资年末翘尾。当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会等。
　　政策：住房改善为扩内需重要抓手，首套房贷款利率动态调整。12月涉房类政策共35项，其中出台偏松类政策34项，延续偏松基调。中央政治局会议定调行业平稳发展，将支持住房改善放在扩内需最首要位置，央行、银保监决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，央行及银保监开展改善优质房企资产负债表计划。同时核心城市需求端加大发力，政策风向正加速转变。
　　资金：房企融资年末翘尾，资产负债表加速优化。12月M2同比增速环比降0.6pct；社融存量增速环比降0.4pct。12月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价3.65%、4.3%，较上月持平。居民中长期新增贷款缩量至2021年的52%。2022年全年房企融资整体低迷，但年末融资翘尾，随着改善优质房企资产负债表行动开启，预计资产资质较好的优质房企有望获得更多政策支持。
　　楼市：12月推盘成交遭疫情扰动，成交持续疲弱。年终冲刺业绩，12月房企推盘力度加大，35城商品房平均批准上市面积环比增23.1%；短期防疫政策优化影响房企推盘进度，推盘力度较上年仍显不足，同比降24.7%。看盘人数亦有所影响，重点50城新房月日均成交同比降26.2%，降幅较11月扩大0.1pct；重点20城二手房月日均成交同比降9.5%，降幅较11月扩大34pct。
　　地市：成交达年内高峰，溢价率回落至年内低点。年末土地供应周期性回落，12月百城土地供应建面环比降56.7%；多城完成第四、五轮土拍，百城土地成交建面环比增90.7%，达年内高峰。仅少数城市土拍热度较上轮小幅上涨，多数城市仍以底价成交为主，百城土地溢价率环比下滑0.8pct。
　　房企：2022年销售普降，优质房企为拿地主力。12月百强房企全口径销售金额、全口径销售面积累计同比降42.3%、46.7%；单月同比降31.5%、34.9%，降幅较上月扩大3.9pct、1.1pct。2022年多数规模房企销售业绩普降；仅20家房企全口径销售规模超过千亿，远低于2021年（43家），规模房企仅有滨江、越秀两家房企完成全年业绩目标。2022年全年50强房企中拿地力度TOP10中仅滨江一家民企，其余均为财务稳健、信用资质较好的央国企，企业间投资态度明显分化。
　　板块表现：12月申万地产板块下跌9.07%，跑输沪深300（0.48%）；截至2022年1月13日地产板块PE（TTM）13.3倍，估值处于近五年91.1%分位。12月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为融信中国、中骏集团控股、建业地产。
　　风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。

研究报告全文：证券研究报告行业评级强于大市维持月酝知风之地产行业房企融资年末翘尾资产负债表改善提速2023年1月16日平安证券研究所地产研究团队请务必阅读正文后免责条款核心摘要本月观点中央政治局会议将支持住房改善放在扩内需消费最首要位置重申支持刚性和改善性住房需求央行银保监建立首套住房贷款利率政策动态调整机制核心城市需求端频频发力此外证监会扩大REITs试点范围允许房企借壳上市实施涉房重组央行及银保监开展资产激活负债接续权益补充预期提升四项行动完善三线四档部分参数设置等积极改善房企资产负债状况房企融资年末翘尾当前行业政策风向加速转变短期政策博弈及股权融资主题机会仍存中期行业筑底企稳基本面修复将推动行情延续短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团新城控股等持续关注积极拿地改善资产质量融资及销售占优的强信用房企保利发展招商蛇口中国海外发展滨江集团万科A等同时建议关注物业管理企业及产业链机会等政策住房改善为扩内需重要抓手首套房贷款利率动态调整12月涉房类政策共35项其中出台偏松类政策34项延续偏松基调中央政治局会议定调行业平稳发展将支持住房改善放在扩内需最首要位置央行银保监决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制央行及银保监开展改善优质房企资产负债表计划同时核心城市需求端加大发力政策风向正加速转变资金房企融资年末翘尾资产负债表加速优化12月M2同比增速环比降06pct社融存量增速环比降04pct12月20日1年期LPR5年期及以上LPR最新报价36543较上月持平居民中长期新增贷款缩量至2021年的522022年全年房企融资整体低迷但年末融资翘尾随着改善优质房企资产负债表行动开启预计资产资质较好的优质房企有望获得更多政策支持楼市12月推盘成交遭疫情扰动成交持续疲弱年终冲刺业绩12月房企推盘力度加大35城商品房平均批准上市面积环比增231短期防疫政策优化影响房企推盘进度推盘力度较上年仍显不足同比降247看盘人数亦有所影响重点50城新房月日均成交同比降262降幅较11月扩大01pct重点20城二手房月日均成交同比降95降幅较11月扩大34pct地市成交达年内高峰溢价率回落至年内低点年末土地供应周期性回落12月百城土地供应建面环比降567多城完成第四五轮土拍百城土地成交建面环比增907达年内高峰仅少数城市土拍热度较上轮小幅上涨多数城市仍以底价成交为主百城土地溢价率环比下滑08pct房企2022年销售普降优质房企为拿地主力12月百强房企全口径销售金额全口径销售面积累计同比降423467单月同比降315349降幅较上月扩大39pct11pct2022年多数规模房企销售业绩普降仅20家房企全口径销售规模超过千亿远低于2021年43家规模房企仅有滨江越秀两家房企完成全年业绩目标2022年全年50强房企中拿地力度TOP10中仅滨江一家民企其余均为财务稳健信用资质较好的央国企企业间投资态度明显分化板块表现12月申万地产板块下跌907跑输沪深300048截至2022年1月13日地产板块PETTM133倍估值处于近五年911分位12月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为融信中国中骏集团控股建业地产风险提示1若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击将对行业销售开工投资等产生负面影响2若楼市去化压力超出预期销售2持续以价换量将带来部分前期高价地减值风险3政策呵护力度有限行业调整幅度时间超出预期将对行业发展产生负面影响本月报告精选之一家电行业之成长因子综述报告主要观点行业品类繁多产业链长近年行业增长陷入瓶颈家电主要分为黑电白电厨电小家电其中白电体量最大龙头格局固化厨电与白电同属地产竣工链小家电市场则为近年蓬勃兴起的新兴赛道从产业链看家电行业受上游原材料价格波动及下游渠道销售需求等影响兼具制造业与消费属性尽管行业阶段性受地产消费政策波动但受益于上游地产兴起与家电保有量提升近二十年行业整体呈现单边上涨但近年增长陷入瓶颈同时短期需求走弱亦引发资本市场信心缺失及中长期天花板担忧但我们认为行业驱动与制约并存中长期仍存发展机遇中长期不乏增长动能细分赛道长坡厚雪从各品类看白电中的冰箱洗衣机需求更多来自存量更新而空调油烟机集成灶保有量尚有提升空间后续均有望受益于地产托市迎来边际改善黑电中的智能微投因其大屏与便携逐渐成为重要视觉终端之一在单身经济宅经济等催化下小家电市场中诸如替代家务劳动的扫地机器人主打健康饮食的空气炸锅等细分赛道快速崛起目前仍处于渗透率快速提升阶段同时直播短视频等线上渠道带动单价低免安装更具爆款属性的小家电实现突围其产品的快速迭代叠加颇具吸引力的以旧换新方案等促使客户高频消费升级此外智能家居还将单品家电链接形成智能生态覆盖多场景应用已成为行业新增长点企业蜕变自主品牌华丽转身蛟龙出海风生水起从企业经营模式角度此前以代工厂模式为主的家电企业主动向附加值利润率更高的微笑曲线两端延申选择产业链实现OEM-ODM-OBM自主品牌的升级转变而产业链较为完整的自主品牌如美的集团选择革新供应链模式搭建以销定产的T3产销模式从根本解决此前大规模压货大规模分销的粗放低效高库存低周转高渠道费用反应时滞等弊端从拓展市场角度一是品类拓展场景延申如苏泊尔从炊具起家在原有品类稳定增长的基础上围绕厨房场景扩充集成灶厨卫小电器等新品类搭建一站式多品类套购直接提升客单价水平同时将场景延申至客厅涉猎净水热水器环境家居电器领域在细分赛道上迎合市场趋势实现多品类协同发展二是抢占海外市场份额如海尔美的等均设有海外研发中心生产基地等搭建配套产业链及营销体系已通过收购国外品牌或建立新品牌进入海外本土化市场并在疫情推动下充分把握海外线上消费与跨境电商作为家电出海的新路径目前我国家电生产制造已凭借突出的供应链优势在全球供应链中占据重要位置3更多报告内容参见家电行业之成长因子综述地产产业链系列报告之二本月报告精选之二筑底改善可期精选优质标的报告主要观点回顾地产及疫情扰动致行业承压2022年受地产困局及疫情反复影响物管行业经营业绩承压叠加独立性丧失担忧板块延续调整2022年全年恒生物业服务及管理指数累计下跌384跑输恒生指数-155230pct成分股PETTM均值降至70倍处2016年以来14分位央国企及民营物企估值持续分化短期不利因素减退中长期回归高质量发展随着政策发力下房地产逐步修复疫情防控优化调整后经营活动回归正轨物管短期负面影响缓解发展有望逐步改善中长期新房交付存量房渗透及非住宅拓展仍可推动行业规模正向增长主流参与者发展机遇仍存成本压力下增速预期需适度降低行业由快速上规模向追求有质量的增长转变包括巩固基础物管基本盘树立市场化拓展核心竞争力社区增值服务注精不注多以及多维度提质降本增效等等物企加速分化央国企及优质民企更具潜力房地产格局重构之下物企亦受到影响央国企及关联房企风险可控的优质民营物企受房地产调整波及较小管理面积拓展业绩表现更佳后续有望持续分享地产供给侧改革红利并凭借较强市场化竞争能力实现稳中向好发展其中央国企由于关联方支持更为确定成本端压力更小增长确定性业绩稳定性相比优质民营物企更高投资建议展望2023年随着不利因素逐渐解除物管发展持续改善板块估值有望修复考虑参与者分化加剧标的选择将更为聚焦其中综合实力突出增长确定性更高的央国企将持续享受估值溢价同时基本面筑底修复独立性担忧解除过程中前期超跌的优质民营物企有望呈现更高估值弹性更多报告内容参见物管行业2023年策略报告筑底改善可期精选优质标的4本月报告精选之三会议定调平稳发展政策有望加大发力报告主要观点以支持住房改善作为扩内需重要抓手稳定房地产市场意义仍旧重大在着力扩大国内需求方面中央经济工作会议指出要把恢复和扩大消费摆在优先位置多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费将支持住房改善放在最首要位置此前国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上重申房地产是国民经济支柱产业综合来看房地产对于经济发展意义仍旧重大引导市场预期和信心回暖确保房地产市场平稳发展仍十分重要扎实做好保交楼各项工作优质头部房企有望获进一步支持2021H2以来多家房企陆续出险行业风险逐步暴露本次会议将确保房地产市场平稳发展作为有效防范化解重大经济金融风险的首要任务强调扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求随着政策行专项借款央行免息再贷款等支持落地执行保交楼有望有序推进同时信贷债券股权融资支持政策出台房企合理融资需求正逐步得到满足会议强调有效防范化解优质头部房企风险预计部分短期流动性承压但资产资质较好的优质房企有望获得更多政策支持在改善资产负债状况方面除再融资放开公募REITs试点扩大债转股外稳定房价亦是稳定及改善行业资产负债表的重要方向重申支持刚性和改善性住房需求需求端尤其是针对改善政策宽松值得期待当前融资端支持政策已较为全面但需求端收入房价下行预期叠加交付担忧11月单月全国商品房销售面积销售额同比下降333322降幅较10月扩大100pct85pct近期杭州成都南京武汉佛山等地相继优化限贷限购政策对比2014-2015年放松周期当前核心城市在限购限贷等方面仍有放松空间无论是从优化房企资产负债表稳定居民资产负债表出发还是从会议强调改善社会心理预期提振发展信心入手均需要楼市量价的稳定预计后续需求端尤其是是针对改善将有更多支持政策出台更多报告内容参见行业点评会议定调平稳发展政策有望加大发力5本月报告精选之四首套房贷款利率动态调整因城施策稳定楼市报告主要观点延续2022年9月央行银保监阶段性调整差别化住房信贷政策2022年央行银保监曾联合发布通知对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城市在2022年底前可阶段性自主决定阶段性维持下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限因而此次政策为2022年9月政策的时限延续根据统计局数据70个大中城市新建商品住宅销售价格同比自2022年4月以来持续为负9-11月降幅分别为-23-24-23环比自2022年2月以来持续为负9-11月降幅分别为-03-04-02环同比分别连续8个月10个月下降楼市压力犹存根据贝壳研究院的统计2022年12月103个重点城市主流首套房贷利率为409已低于首套房利率下限41001个百分点截至2022年12月18日已有19城首套房贷主流利率降至40以下其中二线城市有6个三四线城市13个倘若LPR不再调整多数城市房贷下行空间已经不大符合因城施策导向利于压力较大城市楼市稳定2022年12月刘鹤副总理讲话重提房地产是国民经济支柱产业表示正在考虑新的举措引导市场预期和信心回暖本次央行银保监决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制且后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨应自下一个季度起恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限将住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩动态调整有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况体现因城施策的政策导向降低居民购房成本缓解部分城市楼市压力尽管11月以来三支箭齐发需求端政策持续宽松但防疫政策调整短期对外出看房有所冲击12月单月百强房企销售额销售面积同比分别下降315349降幅较11月扩大39个11个百分点2022年末中央经济工作会议明确以支持住房改善作为扩内需重要抓手重申支持刚性和改善性住房需求定调行业平稳发展预计2023年疫情平稳转段有望与更多宽松政策形成合力助力各方信心修复化解行业风险更多报告内容参见行业点评首套房贷款利率动态调整因城施策稳定楼市6政策住房改善为扩内需重要抓手首套房贷款利率动态调整据不完全统计12月涉房类政策含中央及地方共35项环比升61出台偏松类政策34项政策延续偏松基调以住房改善作为扩内需重要抓手建立首套房贷款利率动态调整机制中央政治局会议定调行业平稳发展将支持住房改善放在扩内需消费最首要位置重申支持刚性和改善性住房需求需求端政策宽松值得期待在改善房企资产负债状况方面证监会扩大REITs试点范围允许房企借壳上市实施涉房重组央行及银保监开展资产激活负债接续权益补充预期提升四项行动改善优质房企资产负债表此外央行银保监决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制符合因城施策导向利于压力较大城市楼市稳定12月涉房类政策以偏松政策为主12月以来中央层面主要政策会议时间文件会议名称主要内容加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块研究推动试点范围拓展到市场化的长中性偏松偏紧12月8日证监会60项租房及商业不动产等领域国务院副总理刘鹤50在第五轮中国欧房地产是国民经济的支柱产业正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状12月15日40盟工商领袖和前高况引导市场预期和信心回暖官对话上书面致辞30扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足合理融资需求推动重组并购12月15日中央经济工作会议48防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况支持刚性和改善性住房需求38203735283134允许符合条件的房企借壳已上市房企允许房地产和建筑等密切相关行业上263112月21日证监会10919市公司实施涉房重组7建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续52331月5日证监会0101010013个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月对于购买第一套住房的要大力支持对于购买第二套住房的要合理支持对于1月5日住建部购买三套以上住房的原则上不支持实施改善优质房企资产负债表计划开展资产激活负债接续权益1月10日央行银保监会资料来源各政府网站平安证券研究所补充预期提升四项行动7政策核心城市需求端发力政策风向加速转变12月以来青岛广州等针对多子女家庭出台贷款额度倾向性政策厦门南京成都东莞等放宽限购要求或区域此外兰州取消限售杭州商贷公积金贷款均认房不认贷广深推广二手房带押过户模式等需求端政策已开启渐进式调整模式未来同级别城市有望跟进政策风向加速转变近期地方楼市调控政策汇总时间城市主要内容在我市缴存住房公积金的多子女家庭购买我市首套自住住房申请住房公积金贷款的贷款额度满足首付款比例要求的前提下可按家庭申12月2日青岛请贷款时计算的可贷额度上浮20确定12月7日厦门在厦门实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外购买1套住房12月12日广州二孩以上家庭购买首套住房公积金贷款额度可适当提高职工家庭名下拥有1套住房或无住房但有住房公积金贷款记录且相应贷款已结清再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的执行12月13日杭州二套房政策贷款首付款比例不低于40此前为6012月15日兰州5年期以上首套住房商业性个人住房贷款利率下限由43下调至40取消现行限售政策居民家庭购买二套住房的商业贷款最低首付比例调整为不低于40对玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块可在现行购房政策基础上12月21日南京增购1套对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民提供半年及以上居住证明可在宁购买1套住房12月26日东莞全面取消限购12月28日广州推广二手房带押过户模式12月30日成都父母投靠成年子女入户的可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房1月5日深圳推广二手房带押过户模式8资料来源各政府网站平安证券研究所资金M2社融增速环比下降居民中长期贷款疲弱12月M2同比增长118增速环比降06个百分点社融存量同比增长96增速环比降04个百分点12月20日1年期LPR5年期及以上LPR最新报价36543较上月持平根据平安宏观组观点12月居民中长期贷款新增1865亿元同比少增1693亿元相比19-21年同期均值少增2393亿元缩量至2021年同期的522022年12月全国疫情扩散对居民信贷产生负面冲击12月M2同比增速下行12月社融存量同比增速下行12月5年期LPR报价较上月持平LPR1M2同比社会融资规模存量同比贷款市场报价利率年M2同比贷款市场报价利率LPR5年万亿元1336014464454454451234044134304304304304301132042121030040280113893703703702603636536536536536581024034792203262008302019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122021-012021-052021-092022-012022-052022-092022-052022-072022-092022-119资料来源Wind平安证券研究所资金境内债发行利率延续低位重点城市房贷利率环比持平12月单月境内债境外债平均发行利率分别为3438环比降01pct261pct境内发债主要集中于信用资质较好的央国企发行利率延续低位12月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为409二套房房贷利率491环比均较上月持平随着首套房贷款利率动态调整机制建立部分城市首套房贷款利率下限或迎来调整房企境内债境外债与信托发行成本重点城市首套房贷利率二套房贷利率贝壳研究院境内债平均发行利率境外债平均发行利率首套房房贷利率二套房房贷利率集合信托平均年收益率右轴60158482138055117849176950747724570540968366402021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102022-012022-032022-052022-072022-092022-11资料来源Wind用益信托网贝壳研究院平安证券研究所10资金房企年末融资翘尾行业资产负债表仍需改善12月房企境内债境外债集合信托融资规模分别为384亿元03亿美元86亿元环比分别增长642下滑96增长322单月总计融资额环比增长3562022年全年房企融资整体低迷上述三项渠道融资总额同比下滑416随着信贷债券股权融资支持政策出台证监会放开房企再融资扩大公募REITs试点范围央行及银保监开展改善优质房企资产负债表行动房企合理融资需求正逐步得到满足中央经济工作会议强调有效防范化解优质头部房企风险预计部分短期流动性承压资产资质较好的优质房企有望获得更多政策支持房地产债券及信托发行规模走势月2023Q1房企信用债迎来到期高峰境内债发行金额亿元集合信托发行金额亿元800亿元到期规模1400海外债发行金额亿美元右轴20069770018012005875821606005435525141000140500454435422120800400100297600279803002452652204006020040200100200002020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-0911资料来源Wind用益信托网平安证券研究所楼市12月成交持续疲弱新房二手房存在分化受近期防疫政策调整看盘人数减少等影响12月重点50城新房月日均成交4699套同比降262降幅较11月扩大01pct重点20城二手房月日均成交1766套同比降95降幅较11月扩大34pct1月成交略有起色1月3-15日除去1-2日元旦假期影响扰动重点50城新房月日均成交仅4582套同比降59重点20城二手房月日均成交2247套同比增359交付担忧下二手房表现明显更优50城商品房月日均成交套数同比20城二手房月日均成交套数同比二手房月日均成交套数新房月日均成交同比一线同比二线三线2500二手房月日均成交套数同比806020200010400150020-10-2001000-30-20-40500-50-40-602022420226202282022102022120-60202201202203202205202207202209202211202301注2023年1月日均成交统计为1月3-15日的日均成交数据资料来源各地房管局国家统计局平安证券研究所12楼市推盘节奏遭疫情扰动出清周期环比上升年终冲刺业绩叠加多重政策利好出台12月房企推盘力度有所加大35城商品房平均批准上市面积617万平米环比增231短期防疫政策优化影响房企推盘进度推盘力度较上年仍显不足同比降247销售端冲击更为明显销供比851环比降51个百分点35城商品房平均出清周期345个月环比升14个月其中一线城市仅为217个月远低于二线城市339个月三线城市371个月去库存仍是市场主旋律35城商品房平均批准上市面积35城商品房平均出清周期35城商品房平均销供比一线平均二线平均一线平均二线平均250三四线平均35城平均三四线平均整体平均一线平均二线平均万平三四线平均35城平均40月2002001803516015030140251201001002050801560010402021-012021-052021-092022-012022-052022-092022-032022-052022-072022-092022-11资料来源中指院平安证券研究所注35城中一线城市4个二线10个三四线21个商品房销供比当月商品房备案面积当月批准预售面积13楼市百城住宅价格连续6个月下跌下跌城市数量至年内高峰12月百城住宅平均价格16177元平米环比降008连续6个月下跌环比下跌城市数量共68个创近一年新高分城市能级看12月一二三线城市住宅平均价格环比分别降0110101房价下行从三四线城市蔓延至一二线9月以来一线城市住宅价格环比持续为负百城住宅平均价格走势百城中一二三线城市住宅价格环比变化百城住宅价格上涨持平与下跌城市数量百城住宅平均价格元平方米个一线价格环比二线价格环比三线价格环比环比下跌环比持平环比上涨16210环比01021001620590162008001161957016190601618500005020220520220720220920221116180401617530-011617020161651016160-01-020202112202203202206202209202212202201202203202205202207202209202211资料来源Wind平安证券研究所14土地成交达年内高峰溢价率回落至年内低点年末土地供应周期性回落12月百城土地供应建面16亿平米环比降567上海广州青岛厦门天津福州成都等城市完成第四轮集中土拍南京和苏州开启第五轮集中土拍百城土地成交建面34亿平米环比增907成交达年内高峰土拍热度方面仅有上海厦门苏州等少数城市土拍热度较上轮小幅上涨多数城市土拍仍以底价成交为主12月百城土地溢价率仅为214环比下滑08pct百城土地供应与成交情况百城土地成交均价走势百城土地成交溢价率百城土地成交溢价率百城成交均价元平米一线成交溢价率一线成交均价元平米百城供应土地建面万平米二线成交溢价率二线成交均价元平米百城成交土地建面万平米14三线成交溢价率供销比右轴18000三线成交均价元平米400002516000123500014000201030000120002500081510000200008000615000106000410000054000250002000000002021-122022-032022-062022-092022-122021-122022-032022-062022-092022-122021-122022-032022-062022-092022-12资料来源Wind平安证券研究所15房企2022年销售普降强信用房企表现更优百强房企2022年全年全口径销售金额全口径销售面积同比降423467降幅较上年收窄1pct11pct12月单月同比降315349降幅较上月扩大39pct11pct受房价下行新房交付与收入预期等担忧2022年楼市成交大幅承压多数规模房企深陷负增长困局销售业绩普降仅20家房企全口径销售规模超过千亿远低于2021年43家分房企看规模房企中仅有滨江越秀两家房企完成全年业绩目标华润置地华发股份建发股份等稳健运营房企全口径销售额同比个位数下滑克而瑞百强房企单月销售增速克而瑞百强房企累计销售增速002022120221-420221-720221-102022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月年月年月年月年月-10-10-20-20-30-30-40-315-349-50-40-60-50-423-467-70克而瑞百强销售额单月同比克而瑞百强销售面积单月同比克而瑞百强销售额累计增速克而瑞百强销售面积累计增速-60资料来源克而瑞平安证券研究所16房企拿地力度延续低位企业间投资态度分化2022年全年50强房企整体拿地销售金额比29拿地销售面积比32较上年增长1pct下滑16pct其中12月50强房企整体拿地销售金额比11拿地销售面积比13环比回落11pct持平2022年全年50强房企中拿地力度TOP10仅滨江一家民企其余均为财务稳健信用资质较好的央国企其中12月50强房企中仅越秀中交地产等9家房企参与拿地尽管行业融资收紧周期已过但房企销售回款压力仍大预计短期拿地房企仍将主要以稳健型央国企优质民企以及城投平台公司为主企业间投资态度明显分化50强房企拿地销售比2022年50强房企拿地销售金额比TOP10拿地销售金额比拿地销售面积比拿地销售金额比拿地销售面积比12085751006580556045379354025201550滨建华越招中保绿华大江发润秀商国利城发悦集国置地蛇海地中股城团际地产口外产国份集发团展资料来源克而瑞中指院平安证券研究所注拿地数据来自中指院销售数据来自克而瑞17股市单月下跌907估值处于近五年911分位12月申万地产板块下跌907跑输沪深300048截至2022年1月13日当前地产板块PETTM133倍高于沪深300的112倍估值处于近五年911分位12月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为融信中国中骏集团控股建业地产排名后三房企为中南建设金科股份滨江集团12月行业涨跌幅情况房地产PETTM处于近五年911分位12月上市50强涨跌幅排名前三及后三房企12房地产申万PETTM沪深300PETTM60月涨跌幅1019508174063041504820213010食休商传综纺农银家轻沪采交非计医建电通化电钢国公机有汽建房11-2品闲业媒合织林行用工深300掘通银算药筑气信工子铁防用械色车筑地0-4饮服贸服牧电制运金机生材设军事设金装产9融信中国中骏集团控建业地产中南建设金科股份滨江集团料务易装渔器造输融物料备工业备属饰-10股-67-20-85-30-10-907201711152019111520211115资料来源Wind平安证券研究所18重点覆盖标的及估值股票价格EPSPE元股票名称股票代码评级2023-1-132021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E万科A000002SZ187819420321523397938781推荐保利发展600048SH158322924024825669666462推荐金地集团600383SH98520822123224047454241推荐招商蛇口001979SZ142113412113514610611710597推荐新城控股601155SH219555739142244939565249推荐滨江集团002244SZ1069097114129142110948375推荐天健集团000090SZ54610312614516353433833推荐中国海外发展0688HK185736737638539251504847推荐越秀地产0123HK94411612514116282766758推荐绿城中国3900HK103517820022324258524743推荐碧桂园服务6098HK176212014416919514712310591推荐保利物业6049HK4809153190235289315254205167推荐招商积余001914SZ1664048062079100347268211166推荐新城悦服务1755HK713060079122157119915946推荐星盛商业6668HK182018022028037101836549推荐资料来源Wind平安证券研究所19风险提示1供给充足性降低风险若地市持续遇冷各房企新增土储规模不足将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售开工投资竣工等2房企大规模减值风险若楼市去化压力超出预期销售大幅以价换量将带来部分前期高价地减值风险3政策呵护不及预期风险若政策有效性不足楼市调整幅度时间超出预期将对行业发展产生负面影响地产团队分析师邮箱资格类型资格编号杨侃YANGKAN034PINGANCOMCN证券投资咨询S1060514080002郑茜文ZHENGXIWEN239PINGANCOMCN证券投资咨询S1060520090003郑南宏ZHENGNANHONG873PINGANCOMCN证券投资咨询S1060521120001王懂扬WANGDONGYANG339PINGANCOMCN证券投资咨询S106052207000320