2022年，在多重因素影响下，房地产市场运行低落，政策端持续优化但效果并不明显，行业供需仍处弱势，市场继续磨底；11月，融资端政策持续释放利好，但政策传导及落地效果有待观察，现阶段房企融资情况仍难言乐观，短期内房企偿债来源仍将依赖于销售回款或资产处置后的资金回笼。
　　展望2023年，“房住不炒”主基调下，政策仍以托底为主，供需两端尤其需求端政策仍有优化空间，疫情防控措施优化或将利好市场预期，但房企现金流压力尤在，短期内无法预见拿地及新开工的实质性回暖，市场信心提振仍需政策呵护。行业出清背景下，民营房企风险已基本暴露，但需关注部分缺乏核心竞争力、经营低效的弱资质国有房企经营风险。长期看，构建房地产行业良性循环将为行业主要发展方向，房企经营模式可能发生变化，但资源仍将向头部优质房企集中。

研究报告全文：2022年房地产行业信用风险总结与展望联合资信工商评级卢瑞蒋旭高星李想2022年在多重因素影响下房地产市场运行低落政策端持续优化但效果并不明显行业供需仍处弱势市场继续磨底11月融资端政策持续释放利好但政策传导及落地效果有待观察现阶段房企融资情况仍难言乐观短期内房企偿债来源仍将依赖于销售回款或资产处置后的资金回笼展望2023年房住不炒主基调下政策仍以托底为主供需两端尤其需求端政策仍有优化空间疫情防控措施优化或将利好市场预期但房企现金流压力尤在短期内无法预见拿地及新开工的实质性回暖市场信心提振仍需政策呵护行业出清背景下民营房企风险已基本暴露但需关注部分缺乏核心竞争力经营低效的弱资质国有房企经营风险长期看构建房地产行业良性循环将为行业主要发展方向房企经营模式可能发生变化但资源仍将向头部优质房企集中wwwlhratingscom研究报告1一房地产行业分析一政策端受经济下行疫情反弹及调控政策影响2022年以来房地产行业景气度继续下行出险房企数量持续增加停工断贷潮进一步打压市场信心为防范行业出现系统性风险中央多次释放维稳及政策宽松信号并连续发布地产行业三支箭融资政策供给端政策利好集中释放需求端政策仍有宽松空间2022年受宏观经济下行新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响国内房地产市场景气度继续下行房企销售低落叠加融资端受阻出险房企数量持续增加大量项目烂尾引发的停工断贷潮进一步打压购房者信心为保持房地产市场平稳健康发展防范行业出现系统性风险2022年以来中央多次释放维稳信号发布设立地产纾困基金参与问题楼盘盘活及困难房企救助支持刚需和改善性住房需求优化预售资金监管和放松限购限贷政策派出督导组赴若干省份推动维稳政策落实等多项具体措施10月中共二十大报告明确坚持房住不炒加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度11月央行银保监会证监会等关于地产行业三支箭融资政策陆续落地行业供给端政策利好集中释放有助于行业基本面恢复12月中央经济工作会议强调防范房地产行业风险支持刚性和改善性住房需求并重申房住不炒表12022年以来中央层面房地产行业主要政策汇总时间政策来源主要内容2022年2月央行银保监会保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理继续保障好群众住房需求坚持房住不炒定位探索新发展模式坚持租购并举加快发展长租房市场推进保障2022年3月全国两会性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求稳地价稳房价稳预期因城施策促进房地产业良性循环和健康发展关于房地产企业要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案提出向新发展模式转型的配套措施随后央行表态要坚持稳中求进防范化解房地产市场风险银保监会2022年3月国务院金融委等鼓励机构稳妥有序开展并购贷款重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目促进房地产行业良性循环和健康发展证监会继续支持实体经济合理融资积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险2022年3月财政部今年内不具备扩大房地产税改革试点城市条件要有效管控重点风险守住不发生系统性风险底线要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位支持各地从当地实际年月中央政治局会议20224出发完善房地产政策支持刚性和改善性住房需求优化商品房预售资金监管促进房地产市场平稳健康发展wwwlhratingscom研究报告1出台23条政策举措支持实体经济金融机构要区分项目风险与企业集团风险加大对优质项目的支持力度不盲目抽年月央行外汇局20224贷断贷压贷不搞一刀切保持房地产开发贷款平稳有序投放要督促银行保险机构坚持房住不炒的定位因城施策落实好差别化住房信贷政策支持首套和改善性住房需求灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划要区分项目年月银保监会20225风险与企业集团风险不盲目抽贷断贷压贷保持房地产融资平稳有序要按照市场化法治化原则做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务积极支持房地产企业债券融资研究拓宽基础设施REITs试2022年5月证监会点范围央行货币政策委维护住房消费者合法权益更好满足购房者合理住房需求2022年6月员会促进房地产市场健康发展和良性循环要稳定房地产市场坚持房住不炒因城施策支持刚2022年7月中央政治局会议性和改善性住房需求压实地方政府责任保交楼稳民生支持刚性和改善性住房需求地方要用好一城一策政策2022年8月国务院常务会议工具箱灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款完善大型企业债务风险监测和处置保证房地产融资平稳有2022年9月央行银保监会序允许部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限依法盘活地方2019年以来结存限额专项债持续拉动有限2022年9月国务院常务会议投资发挥扩大需求作用不简单搞地方切块重点支持领域明确坚持房住不炒加快建立多主体供给多渠道保障租购并2022年10月中共二十大举的住房制度落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策指导地方加强政策宣传解读推进保交楼专项借款尽快全面落到项2022年11月国务院常务会议目激励商业银行新发放保交楼贷款加快项目建设和交付努力改善房地产行业资产负债状况促进房地产市场健康发展金融16条措施支持稳定房地产开发贷款投放个人投资者贷款合理需求开发贷款信托贷款等存量融资合理展期保持债券融资和资管产品融资稳定支持开发性政策性银行2022年11月央行银保监会提供保交楼专项借款鼓励金融机构为专项借款支持项目提供新增配套融资支持房地产项目并购金融支持延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券密切关注房地产行业面临的困难挑战支持实施改善优质房企资产负债表计划继续支持房地产企业合理债券融资需年月证监会202211求支持涉房企业开展并购重组及配套融资支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资恢复涉房上市公司并购重组及配套融资恢复上市房企和涉房上市公司再融资调整完善房地产企业境外市场上市政2022年11月证监会策进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用积极发挥私募股权投资基金作用wwwlhratingscom研究报告2要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时中央经济工作会年月要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改202212议善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡资料来源联合资信根据公开资料整理在因城施策支持刚性和改善性住房需求政策指导下多数城市通过放松限购限贷下调首付比例及贷款利率提高贷款额度等方式对需求端政策进行松绑但部分热点二线城市调控政策仍存优化空间一线城市仅对局部调控政策进行调整整体需求端政策仍有宽松空间表22022年以来部分地市房地产政策汇总城市主要内容3月郑州市发布关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知子女近亲属在郑工作生活的鼓励老年人来郑投亲养老允许其投靠家庭新购一郑州套住房6月居民家庭2套房首付比例降至40对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行业金融机构执行首套房贷款政策4月南京市房产交易中心发布消息非本市户籍居民家庭申请购房由3年内在南京连续缴纳社保或个人所得税2年及以上调整为1年内在南京累计缴纳社保或个人所得税6个月及以上补缴不算5月再次发布消息预售商品住房限售由办理产权证满3年调整为合同备案日期满3年6月再次发南京布非南京户籍人员提供个人6个月社保证明即可开具购房证明可补缴11月南京部分银行对2套房商业按揭贷款政策做出调整购房者结清首套房贷款的2套房首付比例降至30未结算首套房贷款的购买2套房首付比例降至405月取消本地户籍在杭州购买二手房的社保年限要求转为可直接购买11月降低首付比例对于无住房居民取消了认房又认贷政策直接可以享杭州受首套房的标准即首付比例为30而对于改善型住房需求则首付比例从60变为40其次房贷利率进一步下调按照目前的规定首套房贷利率最低调整为415二套房贷款利率最低调整为4905月成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知全市范围内个人转让家庭唯成都一住房增值税由满5年免征调整为满2年免征11月锦江青羊等12区域统一为限购区具备任一区资格均可购房不在区分购房资格顺位首次开盘双限地及后续房源无需摇号6月合肥市住房公积金管理中心发出通知单方购买首套住房最高可贷款额度由45万元提高到55万元夫妻双方最高可贷款额度由55万元提高到65万元延长二手房贷款年限贷款购买二手房的房龄不超过20年贷款最合肥长期限为30年贷款期限加房龄由最长不超过30年调整到不超过40年11月合肥市房地产管理局表示夫妻离异未满两年的限购不查原家庭限购区域内除瑶海新站名下无房或有1套房贷款已结清最低可以首付30wwwlhratingscom研究报告36月重庆市人民政府办公厅发布通知住房公积金缴存职工家庭购买首套住房的首付款比例不低于20缴存职工家庭购买第二套住房的首付款比例不低于贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的重庆4011倍支持购买首套住房商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款置换贷款缴存职工家庭夫妻参贷的单笔贷款额度按双方个人可贷额度相加计算最高额度从60万元提高至80万元8月廊坊市优化调整住房限购限售政策取消户籍社保个税等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件对招才引智高端人才招商引资企廊坊业高管北京非首都功能疏解随迁人员购买首套住房时按照本地户籍对待对北三县和环雄安新区周边县市等重点区域取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求9月非本市户籍且在本市就业的新市民大学毕业生持连续缴纳6个月及以上的社保或个税证明可在本市购买套房对有岁及以上成员的居民家天津160庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭可凭户口簿在原限购政策基础上再购1套房上海10月上海临港放松非本市户籍人才购房准入条件11月北京市多部门联合发布通知划归北京经济技术开发区管理的通州区北京台州马驹桥地区商品住房包括新建商品住房和二手住房放开双限11月从市外迁入西安市且在住房限购区域无住房的居民家庭落户西安市西安后即可在住房限购区域购买首套二手住房资料来源联合资信根据公开资料整理二融资端2022年房地产行业融资端政策持续改善但居民购房及贷款意愿疲弱房企到位资金继续下降叠加房企违约频发投资者偏好下行行业现阶段融资情况难言乐观11月信贷债券股权三箭齐发助力房企融资但政策传导及落地效果有待观察房企实现现金流正常运转的关键仍在于自身造血能力恢复1社会融资2022年以来随着新一轮的新冠肺炎疫情爆发叠加俄乌冲突下的大宗商品价格飙升国内经济形势面临较大挑战央行实行稳增长的货币政策M2同比增速在2月小幅下降后加速上扬7月后小幅回落社会融资规模同比增速仍低位运行2022年前十月每月新增居民中长期贷款规模同比均下降其中2月和4月增量为负wwwlhratingscom研究报告4图1M2及同比增速资料来源联合资信根据Wind整理图2社会融资规模存量及同比增速资料来源联合资信根据Wind整理wwwlhratingscom研究报告5图3居民新增贷款注因2020年2月受疫情影响2021年2月居民新增中长期人民币贷款同比增长1009倍资料来源联合资信根据Wind整理社会融资成本方面自2021年12月新一轮降息周期开启至今LPR下调4次后1年期LPR为3655年期LPR为4302022年以来信贷支持实体经济力度不断加大金融机构人民币贷款加权平均利率持续下行2022年11月全国首套房贷款平均利率为417比全国房贷利率下限高7BP多地房贷利率已降至历史低点个别城市首套房贷利率低至370如清远二套房贷款平均利率为495比全国房贷利率下限高5BP处于历史低位wwwlhratingscom研究报告6图4LPR报价利率走势单位资料来源联合资信根据Wind整理图5金融机构人民币贷款加权平均利率单位资料来源联合资信根据Wind整理2项目融资2020年下半年三条红线新规出台严控房企有息债务增速央行和银保监会发布政策严控金融资源过度流入房地产企业各地严查经营贷消费贷等违规入市行业融资环境明显收紧2021年上半年行业融资收紧态势成效显著为防范系统性风险下半年政策以调整修复矫正为主对房企融资进行弹性回调指导释放融wwwlhratingscom研究报告7资边际放松的积极信号以保证房地产市场平稳发展2022年以来中央各部委密集发声稳定房地产行业融资环境重点以支持房企合理融资需求鼓励优质房企兼并收购出险房企项目以及防范化解房企流动性风险为主信贷环境边际改善但在行业加速下行的背景下多数房企销售大幅下滑导致自身回血能力不足地产企业到位资金压力依旧较大2022年110月房地产开发企业到位资金合计1255万亿元同比下降2468其中10月单月房地产开发企业到位资金为年内次低10月销售旺季业绩未能达到预期需求端购房情绪依旧萎靡致使房地产开发资金来源中占比最高的其他资金定金预收款以及个人按揭贷款显著下滑同比下降2985定金及预收款和个人按揭贷款分别下降3380和245011月项目融资端连续出台利好政策但至今行业拐点未见图62021年以来房地产开发资金来源情况单位亿元资料来源联合资信根据Wind整理wwwlhratingscom研究报告8图72021年以来房地产开发资金来源情况单位亿元资料来源联合资信根据Wind整理1银行信贷从房企主要融资渠道银行信贷来看受行业下行影响近年来银行信贷流向房地产领域的增速持续下降截至2022年9月底国内金融机构房地产贷款余额为532900亿元同比增长320增速为2011年以来首次连续六个季度低于两位数创历史新低图8金融机构房地产贷款余额及增速单位亿元wwwlhratingscom研究报告9资料来源联合资信根据Wind整理自2022年11月央行银保监会发出第一支箭金融16条发布后银行贷款投放增加各大银行密集与优质房地产企业达成银企合作协议并提供授信在国有银行加大对房企的授信力度后股份制银行和城商行也陆续加入对房企的授信获益房企对象也从全国性龙头房企逐步扩容至地方性房企和出险房企下表为不完全统计其中万科集团获得中国银行交通银行合计2000亿元意向授信额度美的置业获得交通银行200亿元意向授信额度中海华润万科龙湖金地等5家房企与农业银行举行了银企战略合作协议签约仪式工商银行与12家全国性房地产企业签订总对总战略协议围绕房地产开发贷款个人住房按揭贷款房地产项目并购融资租赁住房融资保函置换预售监管资金债券承销与投资等业务领域与相关房企集团开展全方位合作满足企业合理融资需求表3房地产企业银行授信情况投信额度亿时间银行房企简称元万科集团10000020221123交通银行美的置业20000中海发展华润置地万科集团20221123农业银行暂未透露龙湖集团金地集团万科集团金地集团绿城中国20221124工商银行龙湖集团碧桂园美的置业金655000辉集团等12家房企碧桂园万科集团龙湖集团绿20221124邮储银行130000城集团美的置业中交建首开越秀万科集团20221124建设银行龙湖集团美的置业合生创展暂未透露大华20221123万科集团10000020221123碧桂园6000020221123龙湖集团60000中国银行20221125美的置业30000中海发展华润置地招商蛇口20221125350000金地集团绿城中国滨江集团万科集团中海地产绿城中国龙湖集团滨江集团建发地产20221125兴业银行440000国贸地产象屿地产厦门安居控股福州左海控wwwlhratingscom研究报告1020221128浙商银行绿城中国暂未透露滨江集团2000020221128上海银行仁恒置地20000山东银丰集团青岛青特集团等房20221128恒丰银行暂未透露企中海地产招商蛇口绿城建发集团华侨城大悦城集团龙湖20221128中信银行暂未透露集团滨江集团碧桂园美的置业等10家房企20221129广发银行碧桂园美的置业30000广西融资企业集团桂林彰泰实业广西北部湾20221129集团广西洋浦地产集团广西宝15000银行塔投资集团广西金源置业集团上海农商银20221130港城集团宝龙地产复地集团20000行保利发展大悦城集团万科集团绿城中国新城控股中海地20221201光大银行260000产碧桂园中国金茂金地集团旭辉控股邮储银行上20221205旭辉控股10000海分行合计2190000资料来源联合资信根据公开资料整理2国内债券2022年以来在房地产市场加速下行以及房企违约事件频发下投资者风险偏好下行房企国内信用债发行规模较2021年有所回落具体来看2022年110月房地产开发企业国内信用债发行金额合计466085亿元同比下降1855分月份看2022年12月国内信用债发行规模延续2021年底低位3月受行业融资政策放松影响债券发行量大增随后数月呈不同程度回落5月碧桂园龙湖集团和美的置业3家民营房企被选定为示范房企推出信用风险缓释工具以增强投资者信心8月龙湖集团金地集团碧桂园旭辉控股新城控股远洋集团美的置业和滨江集团8家房企获得首批增信支持发债试点资格由中债信用增进投资股份有限公司以下简称中债公司提供连带责任保证若企业债券违约由中债公司代偿全部金额政策支持力度进一步加大11月第二支箭发布支持民营企业融资万科集团龙湖集团等房企申请交易商协会储架式注册发行额度共计103000亿元龙湖集团碧桂园美的置业金辉集团旭辉集团和新城控股6家房企通过wwwlhratingscom研究报告11中债公司增信共成功发行10900亿元中期票据12月新希望集团及美的置业以央地合作增信方式启动公司债发行以增进民营地产企业投融资对接受行业景气度持续低迷出险房企增多可发债房企数量的减少及降杠杆控风险意识的增强以及投资者偏好下行影响预计短期内房企国内信用债发行规模仍将维持低位反弹空间有限图9房地产开发类企业国内信用债发行情况资料来源联合资信根据Wind整理表4房地产企业发债融资情况交易商协会储价式注册发行额度企业简称金额亿元--万科集团28000--龙湖集团20000--新城控股15000--美的置业15000--金地集团15000--保利发展10000--中债增发债信用增进函企业简称金额亿元类型龙湖集团1500中期票据龙湖集团2000中期票据碧桂园1500中期票据美的置业1000中期票据wwwlhratingscom研究报告12美的置业1500中期票据金辉集团1200中期票据旭辉集团1200中期票据新城控股1000中期票据注龙湖集团与美的置业分别存在两笔中期票据但发行进程存在差异资料来源联合资信根据公开资料整理3美元债受境内房企展期违约事件频发及境外评级被大量下调等因素影响投资者对房地产行业风险偏好显著下行2021年以来境内房企美元债发行规模保持低位多数月份美元债净融资额为负2022年110月境内房企美元债发行金额合计16464亿美元同比下降6781净融资额合计-42473亿美元上年同期为-1532亿美元结合当前国内房地产市场现状看境内房企现阶段融资环境仍不容乐观且美元债在实际偿还过程中劣后于其他借款同时人民币贬值造成发行美元债成本上升预计房企美元债市场短期内恢复难度较大12月四大国有银行将为优质地产企业发放离岸贷款用于偿还海外债务通过内保外贷模式助力修复国际投资者对中国地产企业偿债能力的悲观预期图102021年以来境内房企美元债融资情况单位亿元资料来源联合资信根据DM整理4信托融资近年来以信托融资为代表的非标融资延续强监管房地产信托发行与成立规模均呈下降趋势2022年110月据用益信托网数据显示投向为房地产类的国内集wwwlhratingscom研究报告13合信托产品发行规模为123773亿元同比下降7737投资领域为房地产的国内集合信托产品成立规模为83378亿元同比下降8049房地产信托规模显著下降11月人民银行和银保监会发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知支持开发贷款信托贷款等存量融资合理展期对于房地产企业开发贷款信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商积极通过存量贷款展期调整还款安排等方式予以支持促进项目完工交付5其他受停工断贷风波对地方政府的负面影响以及为保民生中央及地方政府对保交楼的重视程度不断提高预售资金监管力度将持续严苛原本房企偏爱的通过占用上下游企业资金进行融资的模式带来的资金效应将逐步下降2022年11月14日央行银保监会及住建部等部门出具保函置换预售监管资金有关工作的通知允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务保函置换资金不超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金的3000通过预售监管资金盘活来缓解房地产企业资金流动性压力11月21日人民银行银保监会发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知支持开发性政策性银行提供保交楼专项借款支持国家开发银行农业发展银行按照有关政策安排和要求依法合规高效有序地向经复核备案的借款主体发放保交楼专项借款封闭运行专款专用专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付11月28日证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问指出支持上市房地产企业股权融资及在融资等措施即第三支箭股权融资12月华发股份福星股份嘉凯城等地产上市公司纷纷公告股权融资计划下表为不完全统计金科股份冠城大通华夏幸福天地源新湖中宝世茂股份大名城外高桥8家上市房企也在筹划发行股票事宜相关募资均拟用于保交楼保民生项目补充流动资金及偿还债务等表5房地产企业股权融资计划情况筹集资金时间房企简称资金用途亿元购买上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩20221202陆家嘴暂未透露国际商务区的部分优质股权资产购买深圳市南油集团有限公司20221205招商蛇口暂未透露24股权等资产拟用募集资金投入郑州华发峰景花园项20221206华发股份6000目南京燕子矶G82项目湛江华发新wwwlhratingscom研究报告14城市南北花园项目绍兴金融活力城项目及补充流动资金拟全部用于红桥城K6住宅项目红桥城20221206福星股份1341K15项目补充流动资金项目20221206嘉凯城拟用于偿还有息负债及补充流动资金1025资料来源联合资信根据公开资料整理三供需端2022年房地产行业支持政策不断但行业景气度仍旧低迷供需两弱库存去化周期处于高位展望2023年疫情防控措施优化或将利好市场预期但房企现金流压力尤在短期内无法预见拿地及新开工的实质性回暖市场信心提振仍需政策呵护长期看经济增速下行居民购买力及房价预期下降人口增速下降和老龄化加速到来将继续影响购房者对于未来房地产行业的整体预期对房地产行业长期发展形成挑战1供给端2022年以来房地产行业市场景气度延续2021年下半年以来的低迷态势商品房待售面积竣工未售项目库存进一步提高截至2022年10月底待售面积规模为54734万平方米累计同比增长900其中住宅待售面积26093万平方米累计同比增长1660从广义口径去化周期1来看2021年下半年以来住宅去化周期持续走高截至2022年10月底广义口径住宅去化周期近55个月达到近十年历史高位根据CRIC统计的数据2022年10月全国30个重点城市新增商品住宅供应1133万平方米环比下降43全国30个重点城市大幅缩减供应减少库存积压但前期新增供应尚未完全去化多数城市消化难题犹存从去化周期看30个重点城市中21城商品住宅去化周期超过18个月多数二三线城市去化周期长达2年以上后期去化不容乐观图11商品房待售面积情况单位万平方米1广义口径去化周期房屋开工累计值-房屋销售累计值12月移动平均销售wwwlhratingscom研究报告15资料来源联合资信根据Wind整理图12广义口径去化周期单位月资料来源联合资信根据Wind整理土地供应及成交量决定商品房未来一段时间的供给2022年111月受部分地区疫情封控部分城市调整集中供地批次等因素影响全国土地供应量同比有所下降尽管部分城市放松土拍门槛并推出优质地块但整体土拍市场热度不高央国企及地方城投企业仍为拿地主力军除个别优质民营房企开始发力拿地外大部分民企仍谨慎投资2022年111月房企购置土地面积大幅缩减同比下降5300wwwlhratingscom研究报告16图13土地购置面积情况单位万平米资料来源联合资信根据Wind整理城市间土拍热度有所分化具体来看上海杭州和北京包揽22城集中供地城市土地成交金额前三名上海杭州和北京年内均完成了四轮集中土拍上海年内土拍热度保持平稳其中第三轮土拍加大供地规模和对优质核心区域土地供应力度成交总额为历轮新高第四轮土拍仍保持零流拍记录但冷热分化明显四幅土地均以底价成交另两幅土地竞争激烈分别以945896的溢价率触顶成交杭州作为长三角热点城市经济发展较快人口持续净流入土拍成交金额维持高位且本土民企参与热情高北京土地供应规模不大市场参与积极性保持较高成交主体以资金实力较强的央国企为主北京和杭州第四轮供地规模为年内最小但供地质量有所提升土地溢价率明显抬升亦体现融资端密集利好政策下热点城市土地市场的修复天津沈阳及长春等城市土拍市场热度持续较差其中第四轮土拍中武汉南京和长沙等城市土地依旧以低价成交为主此外城市内板块热度分化加剧市区核心地块竞争激烈而郊区多以底价成交或流拍根据CREIS数据2022年111月全国住宅用地流拍撤牌率为213同比下降13个百分点土地流拍率仍处高位在销售端尚未回暖情况下短期内土地市场低迷态势难以实质性改善分城市能级来看2022年111月一线城市成交土地规划建筑面积同比下降1977增速较2021年同期下降1902个百分点二线城市成交土地规划建筑面积同比下降1581增速较2021年同期下降117个百分点三线城市成交土地规划wwwlhratingscom研究报告17建筑面积同比下降627增速较2021年同期下降1341个百分点一二三线城市土地成交规模均有所下降2022年111月受部分地区疫情及各城市集中供地时间差异的影响一二三线城市的土地成交溢价率均呈低位波动态势其中一线城市波动振幅较大2022年4月8月和11月成交土地溢价率处于高位4月溢价率11618月溢价率77611月溢价率752主要系深圳首轮二轮和北京四轮土拍中部分出让项目热度较高所致二线城市土地溢价率呈先高后低趋势主要系南京合肥及宁波等二线城市后续轮次土拍热度较年内首轮明显回落所致三线城市土地成交溢价率低位震荡央企地方国企托底现象较为明显图14100大中城市成交土地溢价率情况单位资料来源联合资信根据Wind整理房企拿地成交量下降且2022年以来房地产行业景气度持续下行房企面临较大销售和资金压力加之保交付等政策影响房企新开工意愿持续下降2022年111月房企新开工面积规模为1116亿平方米同比大幅下降38902022年111月房企土地购置面积同比腰斩同时待售库存仍居高位在销售端尚未回暖情况下未来房企开工动力仍不足新开工规模或将继续下降图15近年来房屋新开工面积情况和商品房销售面积累计同比单位万平方米wwwlhratingscom研究报告18资料来源联合资信根据Wind整理2需求端长期看需求的硬上限为人口和购买力我们使用居民贷款余额可支配收入来衡量居民杠杆率水平我国居民债务收入比总体呈上升态势尤其是2009年和2016年增速较快主要受国家信贷政策放松影响2020年居民收入水平受疫情影响增速放缓居民债务收入比个人住房贷款余额国民可支配收入提升至3418截至2021年底个人住房贷款余额较上年底增长113至3832万亿元截至2022年9月底个人住房贷款余额同比增长410至3890万亿元图16我国债务收入比个人住房贷款余额国民可支配收入情况单位亿元wwwlhratingscom研究报告19