REITs推出以来回报超越股债类资产，已成为国内不可忽视的大类资产。2022年REITs板块历经上行、调整、温和震荡三阶段：年初资产荒推升了REITs指数，2月风险提示公告导致板块调整下行，二季度以来业绩和分派受疫情影响导致板块持续震荡。自首批公募REITs于2021年6月上市以来，REITs综合收益约10%，跑赢同时期股债双市收益。其中产权类REITs收益超30%，表现突出。
　　制度逐渐完善，扩募进入实施阶段。2022全年政策重点集中于盘活资产、保租房REIT及扩募等方面，5月下发的保租房REIT的规范文件为保租房REIT顺利落地保驾护航。7月扩募细则在征求意见后下发试行稿，9月27日，首批5只REITs发布扩募公告，扩募发行进入实质化阶段。
　　2023年新发规模预计实现翻倍，新业态整装待发。2022年下半年以来13只REITs获批，常态化发行成为年度主线并有望延续至2023年。百余家企业发布公告开启REITs发行申报工作，叠加监管审批步伐加快，预期2023年新发REITs数量将达30只，市值达1800亿元，在2023年约900亿元基础上实现倍增。近期证监会提出研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，新业态整装待发。
　　建议关注底层资产盈利稳定性、资产所在区位、原始权益人实力背景三大核心因子。1、宏观经济承压背景下，REITs市场表现与底层资产运营状况及盈利兑现程度和稳定性密不可分。2、在外部环境仍存较大不确定性的情况下，短期内一线城市资产更受市场青睐。REITs投资者大多是偏重稳定性的固收类机构投资人，一线城市资产的防御属性更强，因此相应REITs更受市场偏爱。3、REITs市场存在龙头效应，中长期关注原始权益人具备长期扩募资产储备的REITs。扩募是REITs规模增长的最重要驱动力，分布于不同能级城市的底层资产构成合理的配置组合。其中，一线城市资产用于降低收益波动性，二三线城市资产用于提升资产组合整体分派率和分散度。
　　风险提示：1）REITs扩募过程中，取得国资委、发改委、证监会及交易所等机构的批复与同意函进度不及预期，导致REITs发行及扩募审批放缓；2）REITs底层资产运营情况受到疫情、经济增速放缓、国际关系复杂、市场供求情况变动等影响，运营状况不及招募说明书预期，无法达到相应的现金分派率；3）市场价格波动风险：近期REITs二级市场价格持续回调，叠加2023年美联储持续加息预期，REITs扩募份额上市后面临投资人和市场热度下降风险，导致资本利得收益下降。