行业观点：稳中求进，分化加剧
　　年度策略观点：行业稳中求进，公司受益分化加剧，优选高信用“央国企龙头”及修复确定性强的“区域小而美”
　　核心逻辑：行业稳中求进，“保交付”政策背景下，竣工修复确定性最高。
　　①需求侧修复：政策保持宽松，核心一二线城市有望率先回暖。“保交楼”相关政策会作为重点稳步推进，伴随地产企业负反馈影响的终结，2023年购房信心将逐渐恢复。
　　②土拍修复：土地成交预计保持分化，销售是影响土拍回暖的重要因素，2023Q1房企债务到期量较高，房企融资端回暖后短期重心仍会聚焦于偿还债务上，房企有足够资金并且恢复拿地大概率会出现在2023Q2之后，土地购置面积增速在2023年有望企稳。
　　③开发投资额：需求修复带动新开工修复，产能受限导致新开工修复有限；以往周期竣工面积与资金到位存在“剪刀差”，本轮周期资金到位后将优先“保交付”，竣工修复确定性最高；新开工面积下滑+竣工增速提升，拉低施工面积增速。
　　选股思路：公司受益分化加剧，优选高信用“央国企龙头”及修复确定性强的“区域小而美”
　　①开发板块：政策利好收益分化，房企修复弹性各不相同，以“拿地新增货值市占率和现阶段销售市占率差值”为评判基础，优选市占率弹性空间较大的高信用央国企及修复确定性强的小而美区域型公司。
　　②中介板块：二手房具备率先恢复的潜力，重视存量房市场龙头标的爆发机会。
　　③物业板块：地产企稳，物业公司有望走出独立行情。民企违约风险解除，带来民企物业估值修复；长期稳健经营的物业公司在地产基本面企稳的情况下，有望带来稳定的收入和利润增速。
　　成立关键假设：土地市场的修复取决于销售的修复情况，改善需求是最主要的需求动力，购房成本成为限制需求的重要因素
　　房企拿地意愿主要受3方面影响：①房价涨幅及项目净利润；②融资渠道是否通畅；③竞争激烈程度以及溢价水平。
　　房企销售的主要特点：①刚需客群观望情绪严重，改善型需求逐渐占据主要销售市场；②一二线与三四线城市销售分化明显，城市核心板块和郊区分化显著；③购房成本是影响购房的重要因素。
　　成立最大软肋：受疫情影响居民收入不稳定，需求端修复时间长于预期
　　需求端持续受限：房价上涨乏力，居民收入不稳定，购买力持续低迷。
　　风险提示
　　行业风险仍未完全出清，重视行业风险持续跟踪：
　　1）房企销售去化困难，偿债风险犹存；
　　2）“保交楼”政策落地速度不及预期；
　　3）疫情反复导致宏观经济下行压力大，居民收入不稳定；
　　4）房价承压，购房需求持续低迷。