今年以来，房贷利率经历了大幅下调，但地产销售情况并未得到明显改善。近期央行降准后，住房贷款利率有望随之迎来普降。本文从能力和意愿两个维度，深入分析了利率调降政策的作用空间，探讨了居民购房需求受到抑制的真正原因。
　　从全国层面来看，房贷利率下调的所剩空间不大，且无法改变居民购房能力和购房意愿持续偏弱的现状。购房能力：（1）首付支付能力相对合理：增量视角下，居民平均需要3-7年的时间积攒首付；存量视角下，居民持有的存款和金融资产基本能够满足最低比例（20%-30%）的首付要求。（2）还本付息能力明显偏弱：调降房贷利率主要改善的是居民的还本付息能力。今年利率大幅下调后，居民的月供收入比降至50%的安全线以下，但明显超过居民舒适区，而月供储蓄比仍然在100%的安全线之上，居民还贷能力还是相对较差。购房意愿：（1）收入预期：就业和收入情况恶化下，居民的收入预期趋于悲观。（2）购房收益：房价下跌使得居民购房的超额收益率持续下滑至4.95%。双重不利因素下，居民的购房意愿受到全面抑制。
　　分不同能级城市来看，结构性分化现象显著。（1）一线城市：居民平均购房能力严重不足，但是其供需长期偏紧，因此虽然房贷利率政策并不宽松，但是仍然存在部分购房能力较强的居民，使得住房需求能够得到较快修复。（2）二三线城市：相比于调降利率，提升收入和稳定房价可能将对改善购房需求发挥更加重要的作用。
　　总体来看，今年房贷利率下调在一定程度上提升了居民的购房能力，但并未给购房需求带来明显改善，并且作用效果正在边际递减。而提高收入和稳定房价或将成为未来地产销售回暖的关键因素。
　　风险提示：疫情发展超预期，政策力度不及预期，经济增长不及预期。