报告核心观点
　　我们在8月底建议以策略思维博弈地产民企债，在11月的地产政策放松潮中收到较好效果。本轮地产政策组合拳着力于供给端，保交楼迎来新工具，政策性专项借款+商业银行贷款支持计划并举。保主体亮点更多，信贷+债券+股权“三箭齐发”，为房企流动性提供全面支持。在政策利好落地过程中，项目与资产质量是房企关键筹码，关注优质住宅和商业地产布局。外部支持和A股/H股上市背景是加分项。策略上，当前地产民企债估值大多基本反弹到位，小仓位+分散投的策略性配置需让位于更细致的个券甄别，博弈行业反转。头部央国企地产债配置价值显现，可中短久期参与。
　　近日地产政策再出组合拳，供给端是着力点
　　本轮地产下行源于供给端冲击，较需求端冲击更棘手，短期融资支持不可或缺。11月以来稳地产政策再度加码，重点落在地产供给侧。保交楼从政策性银行专项借款到央行提供零息再贷款并推动商业银行配套融资支持。保主体从融资端发力，信贷+债券+股权“三箭齐发”为房企融资松绑，同时预售资金监管优化，助力优质房企加快存量资金周转。与今年前期相比，本轮政策的最大亮点在于对房企流动性提供全面支持，保主体动作更积极。据证券日报，目前银行对房企意向性授信超万亿；中债增担保房企发债扩容；多家上市房企公告再融资意向。政策落地有助于行业稳定和提振市场预期。
　　哪类房企在政策利好落地中有优势？
　　本轮政策向尚未出险的优质房地产企业倾斜，给予短期陷入流动性冲击的房企以时间换空间的可能性。房企融资的信用属性趋于下降，抵押担保属性增强。项目与资产质量是根本，股东等关联方支持和A股/H股上市背景是加分项。在流动性受益上，预计龙头地产央企＞地产央国企＞未出险优质民营房企＞未出险但项目与资产质量欠佳房企＞出险房企。具体来看，有助于房企享受政策利好的因素包括：一线、强二线城市的优质住宅项目；能产生稳定现金流的商业地产项目；母公司、大股东、实控人或其他第三方的增信或资金支持；上市房企的控股股东具有较强的资源整合能力和意愿。
　　再看地产债：民企债策略博弈让位于个券甄别，头部央国企配置价值显现
　　我们认为，当前碧桂园、龙湖、金地等市场关注度较高的民营房企债券估值已经基本到位，追涨意义不大。地产正处于量变到质变过程中，强政策+现实待改善的背景下，民营房企融资和经营性现金流修复可能不及预期，可待预期差引发调整后再把握交易性机会。地产民企债小仓位、分散投的策略性配置需要让位于更细致的个券甄别。对于集中布局一二线、短期债券到期压力可控、政策支持较明确的民营房企，可短久期博弈行业反转机会。头部地产央国企信用风险较低，近期地产国企债利差中枢上行至2015年以来高位，建议关注中短久期头部地产央国企债券的配置机会。
　　风险提示：房企超预期信用风险事件，政策效果不及预期