事件：
　　11月31日，克而瑞发布2022年11月房地产公司销售排行，碧桂园单月销售排名第一，实现销售金额380亿元，保利、万科单月销售额分别为370、300亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期380亿元降至300亿元。11月单月销售过百亿房企为18家，较去年同期减少10家，对比2020年同期减少23家。
　　点评：
　　11月房企销售额环比-2.3%，同比-33%、较前值+1pct，行业销售复苏较为曲折。2022年11月，50家房企单月销售金额4,763亿元，环比-2.3%，较21年同比-33%、较前值+1pct，单月销售同比降幅边际有所收窄，但幅度有限；销售面积为2,854万方，环比-11%，较21年同比-40%、较前值-2pct。虽然房企销售已经连续16个月大幅下降，历史上较为罕见，但考虑到近期供给端三箭齐下推动房企信用修复，需求端高能级城市四限政策加速放松，叠加疫情改善、基数走低等积极因素逐步出现，我们认为后续销售基本面将逐步修复，但同时考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径或将呈现“√￣”或“L”型曲折性弱复苏走势，因而预计销售改善节奏也会慢于以往周期，但弱复苏环境也将创造更长的政策友好期，有利于房地产行业以及优质房企的健康稳定发展。值得关注的是，我们预计下半年开始行业的结构弹性却将更强，一二线城市基本面弹性将更强；优质房企基本面弹性将更强，并集中度将进一步提升；并且我们认为一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。
　　11月单月销售：碧桂园、保利、万科排名前三，优质房企改善明显、分化持续加大。从单月销售来看，碧桂园销售排名第一，保利、万科分别位列二三。其中，碧桂园380亿（YOY-28%）、万科300亿（YOY-30%）、保利370亿（YOY-3%）、融创80亿（YOY-78%）、华润222亿（YOY+9%）、中海261亿（YOY-7%）、招蛇230亿（YOY-9%）、世茂65亿（YOY-59%）、绿城341亿（YOY+15%）、金地180亿（YOY+3%）、旭辉42亿（YOY-75%）、中南35亿（YOY-72%）、龙湖174亿（YOY-23%）、阳光城20亿（YOY-78%）、金科27亿（YOY-79%）、新城70亿（YOY-65%）、建发房产243亿（+198%）、滨江153亿（YOY+11%）、华发183亿（YOY+60%）、越秀120亿（YOY-10%）等。11月房企销售连续16个月普降，改善趋势有所反复，同时企业分化明显加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：建发+198%、中国铁建+27%、绿城+15%、滨江+11%、华润+9%、金地+3%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
　　前11月累计销售：碧桂园、保利、万科排名前三，累计销售普降中房企分化加大。从累计销售来看，碧桂园位列第一，保利、万科位列二、三。其中，碧桂园4,413亿（YOY-39%）、保利4,001（-20%）、万科3,768亿（YOY-33%）、融创1,611亿（YOY-71%）、中海2,587亿（YOY-22%）、招蛇2,496亿（YOY-12%）、金地2,014亿（YOY-23%）、华润2,517亿（YOY-7%）、世茂795亿（YOY-69%）、绿城2,630亿（YOY-18%）、金茂1,375亿（YOY-36%）、龙湖1,832亿（YOY-27%）、旭辉1,176亿（YOY-48%）、阳光城414亿（YOY-76%）、中南563亿（YOY-69%）、新城1,100亿（YOY-48%）、金科636亿（YOY-64%）、建发房产1,449亿（-2%）、滨江1,335亿（YOY-14%）、华发1,024亿（YOY 0%）、越秀1,031亿（YOY+8%）等。前11月尽管大多数房企销售均呈现下滑态势，但分化趋势也更为显著，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+8%、仁恒+6%、华发0%、建发房产-2%、华润-7%、招蛇-12%、滨江-14%等，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
　　投资分析意见：地产销售曲折复苏，政策红利有望加速催化，维持“看好”评级。近期融资支持第二支箭、央行稳楼市16条、商业银行近万亿授信、房企股权融资全面放松第三支箭等供给端支持政策接连出台，将推动优质民营房企融资恢复，保主体实质性推进，杭州等高能级城市政策放松、需求端政策也值得进一步期待，预计后续供需两端政策将继续发力。我们维持房地产板块“看好”评级，继续推荐受益于格局优化的优质房企：A股：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A，建议关注：金科股份、绿地控股、首开股份、中南建设；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，并建议关注：越秀地产、绿城中国、美的置业；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，并建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。