1.问：11月29日福星股份和世茂股份接连发布公告拟公开发行股份筹集资金，怎么看民企率先定增？
　　答：福星股份深耕长沙市场并以城中村旧城改造为核心优势。世茂股份为住宅和商业双轮驱动，2022年上半年销售金额同比下降71%，商业运营受疫情影响其客流量出现大幅下滑，写字楼因租户经营压力也出现了出租率下降。此次福星股份和世茂股份接连发公告拟定增，顺应证监会11月28日股权支持5条中允许开发商定增用于保交楼、棚改和旧改的政策。从第一批申请定增是民企的情况来看，此次政策如我们预期利好不分国企和民企（包括出险企业）。但实操角度来讲，定增是否能够顺利发行，我们认为参与定增的投资人仍然会视企业性质、财务安全和具体定增用途而定。定增成功发行的先后顺序和申请定增的先后顺序并不一一对应。借鉴福星股份，我们认为有棚改和旧改项目的央国企1）有意愿申请定增；2）顺利发行定增的概率更高。
　　2.问：对于央国企来说定增的基础条件是什么？
　　答：我们认为央国企房地产公司在发行定增方面，由于会考虑国有资产流失问题，通常会选择在PB>=1的时候再发行定增。2022年央国企（包括地方国企）目前PB<1的情形下，虽然央国企房企有意愿参与定增，但实际定增计划的执行可能会等到PB>1之后。
　　3.问：房企定增对股东而言是好还是坏？
　　答：我们认为主要看定增对公司整体运营起到怎样的影响效果，如果对公司经营是利好的，那么定增对股东而言是好事。我们认为定增对于房企而言是比“第二支箭”债权融资更能直接使房企受益，因为房企可以在不增加负债的情况下通过定增获得资金支持。与此同时，房企可以通过定增降低负债率，使其向银行申请贷款更顺畅，促进“第二支箭”的落地。
　　房地产融资端三支箭齐发，托底房企度过行业周期底部。行业趋势真正改变仍需看到需求出现拐点。需求修复才能使房企融资端（发债、收并购等）恢复正常。从需求构成的三个因素来看，需求修复仍需时间：1）政策：逐步放开，目前我们认为需求端政策已不是限制需求修复最主要的因素；2）意愿：年底政策利好频发对需求预期有扭转作用，但仍需时间实现扭转；3）能力：我们认为需求端购房能力提升需要经济活跃度提升、出行便利程度提升和就业出现好转，目前购房能力上还未出现显著修复。
　　结论
　　房地产行业整体趋势向修复的方向发展，但本轮修复并非一蹴而就。定增相继落地释放利好信号对需求信心提振也有作用。房企均会积极筹划定增，关注有棚改和旧改的央国企在实际获得定增审批上优先推进。
　　风险提示：疫情反复导致需求修复不及预期