核心观点：
　　销售端：10月全国商品房销售情况不及预期，一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比双双下降，其中二手住宅价格为2021年12月以来首次环比下降，楼市下行压力加大。
　　投资端：10月房地产开发投资完成额同比降幅显著扩大，全国房地产购置土地面积同比大幅负增。7座开展集中供地城市绝大多数地块以底价成交，部分城市城投托底情况依然显著；全国房地产新开工和施工面积绝对水平仍处于低位，竣工面积同比跌幅有所扩大，“保交楼”政策力度再加码。
　　政策端：11月以来房地产市场利好政策频出，先是“第二支箭”支持民营房企融资，再是“金融16条”同时利好供需两端，最后是发布“保函置换”政策为预售监管资金松绑。我们认为，近期政策出台的背景有三：一是今年楼市“金九银十”成色不足，需要政策再加码；二是头部房企信用风险持续暴露，显示行业仍未实现软着陆；三是楼市景气度持续下降对宏观经济运行形成较大拖累，稳楼市的必要性和迫切性都在增加。
　　展望后市，“保交楼”的政策方向仍是短期房地产政策的主旋律，将支持竣工面积增速持续修复。高频数据显示，11月1日-19日30大中城市单日平均商品房成交套数为3375套，较10月日均下降10.65%，较去年11月日均下降33.19%。近期利好楼市的政策密集出台，但政策方向更多是对供给端的利好，在需求端较为有限，特别是11月21日5年期LPR报价未做下调，连续三个月保持稳定，而近期居民房贷利率下行幅度明显收窄，最新数据显示，10月当月环比降幅进一步收窄至0.04个百分点，后续还要看需求端利好政策的推出力度。鉴于政策产生效果需要一段时间，11月数据料将难以体现，楼市趋势性回暖仍待观察