上周政策情况：支持刚性和改善性需求，首套房贷利率下调持续推进。中央层面，国务院办公厅表态支持刚性和改善性住房需求，认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作。地方层面，上周地方改善政策以公积金放松与按揭放松为主，梅州、厦门等地宣布可提取公积金用作买房首付款，温州、安庆等多个城市下调首套房贷利率下限。
　　上周基本面情况：新房成交边际改善，房企推盘意愿仍较弱。根据房管局及克而瑞数据，上周41城新房成交面积环比上升4.9%，同比下降17.6%，10月前27天41城新房成交面积同比下降22.6%，降幅环比9月扩大17.5pct；上周12城二手房单周成交环比上升3.0%，10月前27天同比增长24.8%，增幅环比9月扩大6.6pct。推盘方面，11城单周推盘面积环比上升24.6%，10月前27天推盘面积环比下降51.4%，同比下降27.6%。此外，广州、福州等城市受疫情影响，单周新房成交环比分别下滑31.7%、61.4%，成交仍承压。
　　上周土地情况：成交边际上行，成都、无锡进行土拍。22年第43周商住土地成交面积同比上升9.4%，出让金同比上升38.6%，溢价率3.1%，环比下降0.1pct。22年前43周商住土地成交面积同比下降37.6%，出让金同比下降36.9%，溢价率3.7%。两集中方面，上周成都三批次推出48宗，成交44宗，总地价325亿元，溢价率0.4%，龙湖等竞得；无锡四批次推出13宗，全部底价成交，总地价164亿元，绿地、万科等竞得；郑州、北京、深圳、杭州、无锡等披露供地计划。
　　开发板块观点：成交连续两周回升，供需两端仍承压。上周新房高频成交规模连续两周环比回升，但仍低于国庆前水平，10月前三周成交同环比均有超两位数降幅。房价来看，根据统计局数据，9月70城新房、二手房房价指数环比下降0.3%、0.4%，已连续12个月环比下行，为05年有数据统计以来持续时间最长的房价下行周期，市场总体热度维持低位。企业端方面，上周多家房企披露三季报，其中11家优质房企前三季度归母净利同比下降11%，三季度降幅达到23%。供需两端持续承压，行业仍待政策进一步改善推动。
　　上周物业观点：伴随大盘下跌，估值再创新低。上周恒生指数大幅下跌8.3%，物业板块平均下跌8.1%，其中央国企龙头大幅下跌17.7%，民企龙头下跌12.8%，其中绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务、旭辉永升、保利物业、世茂服务、融创服务、华润万象生活等物企股价均创20年以来新低，物业板块整体动态PE下跌至7.6x，创19年以来新低。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。