专题视点
　　NAV估值的关键在于评估底层资产的公允价值，主要采用收益法作为评估工具。NAV估值是公募REITs主要估值方法之一，主要用于发行上市阶段。NAV定价可分为三步，分别是：评估底层资产公允价值、计算NAV和确定发行价格。其中，底层资产价值评估是关键，主要采用监管层明确提出的收益法作为评估手段。收益法可分为直接资本化法和现金流贴现法两类。1）直接资本化法，计算方法为预测未来12个月的NOI除以适用的Cap Rate（资本化率）；2）现金流贴现法，计算方法为预测底层资产价值未来各年NOI，再将未来所有NOI折现即可得到资产当前价值。
　　REITs市场表现
　　本周REITs指数环比上周末下跌1.89%。本周产权型、特许经营权型REITs指数环比上周末下跌1.66%、下跌2.22%。产权型中，产业园区型、仓储物流型REITs指数环比上周末下跌1.62%、下跌2.42%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs指数环比上周末下跌2.45%、下跌1.98%、下跌1.59%。近一个月，REITs指数跑输沪深300指数2.25pcts。本周领涨的公募REITs为华夏北京保障房REIT，涨跌幅为0.79%。
　　REITs成交额
　　本周REITs成交额为15.48亿元，环比-9.84%。其中，产权型成交额环比-13.23%；特许经营权型成交额环比-6.06%。产权型REITs中，产业园区型、仓储物流型成交额环比-11.08%、-11.47%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs成交额环比-5.95%、-13.51%、1.36%。
　　REITs换手率
　　本周REITs换手率为0.92%。其中，产权型、特许经营权型换手率为0.83%、1.19%。产权型中，产业园区型、仓储物流型、保租房型换手率为0.60%、0.36%、0.87%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs换手率为1.23%、1.00%、1.28%。
　　投资建议
　　积极参与投资，重点关注保租房、产业园区、仓储物流REITs。我国保租房、产业园区、仓储物流REITs底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长。
　　风险提示
　　公募REITs审批进度、疫情对底层资产现金流影响存在不确定性。