每周一谈：10月外拓数量同比增长改善并购王碧桂园服务再出手
　　事件1：10月TOP50物企新增拓展数量同比增速较上月改善
　　10月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长24.77%，环比下降18.17%，同比增速较上月有明显改善。环比下降主要原因为：（1）每年3、6、9、12月为物企季度末KPI冲刺月，去年同期环比下降27.62%；（2）10月招标数量低于9月。
　　从具体拓展面积规模数据来看，头部物企规模持续扩张，行业集中度仍在提升。规模拓展TOP15物企第三方拓展共计3959万方，占比达到65.34%。
　　从拓展业态来看，非住拓展比例扩大，多元化业态成为物企的重要发展方向。我们认为，未来非住业态面积将在物业服务企业在管规模中持续扩大，由于非住业态单价一般较住宅更高，未来对物业服务企业的营收增长贡献将不断提高。此外，受2022年住宅销售规模回落影响，非住业态的拓张将成为物企重点发力的方向。
　　事件2：并购王碧桂园服务再出手
　　碧桂园服务将以2.33亿港元收购合富辉煌21.47%股份，收购事项完成后将成为合富辉煌第一大股东，并将并表合富辉煌。
　　合富辉煌为中国房地产综合服务商之一，业务收入以物业经纪服务收入为主。此次收购将进一步完善碧桂园服务的多元化业务布局，改善公司收入结构。我们认为，基础物业服务仍然为碧桂园服务收入的主要来源，但受限于物业费提价难度大，发展增值业务成为物企当下的共识，收购合富辉煌，整合双方在地产经纪业务的线上线下资源，有利于碧桂园服务持续优化其收入结构。
　　但是，我们预计短期内地产经纪业务仍将承受较大压力，并表后可能进一步影响碧桂园服务“增收不增利”的情况，此外，由于合富辉煌同时代理了碧桂园地产多家竞企（万科、保利等）的委托项目，亦可能影响其未来的业务委托收入及并购后的整合难度。
　　数据追踪（11月7日-11月11日）：
　　资金及交易追踪：
　　沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022年11月11日，持有1192.98万股，较上周上涨6.77%，持股市值1.84亿元。
　　港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年11月7日至11月11日，增幅最大的是卓越商企服务，本周增幅46.4%。降幅最大的是世茂服务，降3.98%。持股比例最高为保利物业，为63.82%。持股数量最多为碧桂园服务，为5.23亿股。
　　投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
　　风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。