投资要点：
　　公司发布2022年三季报。3Q22，公司实现收入27.2亿元，同比下降-9.5%。归母净利润0.34亿元，同比下降82.21%；毛利率同比增加0.5pct至37.5%。摊薄每股收益0.03元，加权平均净资产收益率0.19%。
　　简评及投资建议。
　　1.疫情反复高温限电&减租让利，3Q净利3342万。①1-3Q22收入85亿降12%，其中3Q收入27亿降9%。②1-3Q22毛利率38%降1pct，其中3Q毛利率37.5%增0.5pct。③1-3Q期间费用率30.3%增5pct，其中3Q22期间费用率29.4%增3pct。③由于疫情反复及川渝地区高温限电门店阶段性停业和为中小微企业减租让利约2亿元，1-3Q归母净利4.1亿降45%，3Q归母净利3342万降83%。
　　（A）分业态，1-3Q百货收入44.82亿，同比下降17.34%；奥莱收入11.23亿，同比下降3.54%；购物中心业态销售恢复好于百货，收入16.38亿，同比增长4.75%；超市业态收入3.5亿，同比下降6.8%。
　　（B）分地区，1-3Q华北/西南收入最高，各45.39/20亿。东北毛利率最高，达59.71%；华东收入同比增长32.71%，其余地区营业收入皆同比下降，华中地区营业收入同比降幅最小。
　　2.购物中心&奥莱业态韧性凸显。①地区：西南和华南区域本期受疫情影响相对更为显著，其他地区环比二季度有所改善。②业态：购物中心业态和奥莱业态大部分期段的增幅表现好于百货业态，表现出更好的韧性。
　　3.免税项目开业在即，跨境电商有序推进。免税业务方面，公司万宁王府井国际免税港项目已于10月获批，公司正在全力推进各项开业筹备工作，项目预计将于2023年1月开业。跨境电商方面，位于北京赛特奥莱的跨境电商体验店装修已基本完成，线上运营筹备工作也在积极推进中，目前已进入内部测试阶段。
　　4.更新盈利预测。公司免税项目落地，有税+免税双轮驱动业务模式搭建，考虑到公司优质的品牌资源、物业资源和门店运营能力，我们认为短期疫情扰动并不影响公司长期竞争力。我们预计公司2022-2024年收入各115亿元、139亿元、149亿元，同比增速各-10%、21%、7%，归母净利润各6.26亿元、9.41亿元、12.06亿元，同比增速分别为-53.3%、50.4%、28.1%，EPS各0.55元、0.83元、1.06元。PE估值方法：给予2023年30-35倍PE，对应合理价值区间24.88元-29.03元。PS估值方法：给予2023年2.2-2.5倍PS，对应合理价值区间26.93元-30.6元。综合给予合理价值区间26.93元-29.03元，给予“优于大市”评级。
　　风险提示：新店培育期拉长；竞争压力风险；免税业务发展不及预期，有税业务转型进展及效果低于预期。