■公司发布2022年三季度报告：1）2022Q3：公司实现营业收入27.22亿元/-9.48%，归母净利润0.35亿元/-82.21%，归母扣非净利润0.80亿元/-21.71%。营收下降主要受疫情反复以及川渝地区高温限电等不利因素叠加影响，公司旗下30余家门店出现阶段性停业；利润大幅下降主要受疫情以及公司持有的交易性金融资产公允价值变动共同影响所致。2）2022年前三季度：公司实现营业收入84.66亿元/-11.65%，归母净利润4.15亿元/-45.47%，扣非归母净利润2.41亿元/-57.07%。
　　■毛利率略有下降，净利率承压明显。22Q3毛利率下降1.75pcts至37.48%。费用端，22Q3其中销售/管理/财务费用率分别为14.68%/12.22%/2.45%，同比+2.66pcts/+1.38pcts/-1.57pcts。综合作用下净利率为1.23%/-5.23pcts。
　　■西南、华南地区受影响最大，购物中心、奥莱业态韧性较强。分地区看，西南和华南地区受疫情影响更为显著，22年前三季度营收同比分别-14.75%、-79.76%，其余地区环比Q2均有所改善；分业态看，购物中心业态和奥莱业态相较于百货韧性更强，22年前三季度购物中心业态实现营收16.38亿元/+4.75%，毛利率为49.10%/-0.38pct；奥莱业态实现营收11.23亿元/-3.54%，毛利率为63.39%/-5.47pcts；百货业态营收44.82亿元/-17.34%，毛利率为32.47%/-3.69pcts。
　　■有税业务有序恢复，免税业务有望贡献新增量。有税业务方面，公司打造“城市时尚大秀”“超级品牌周”等活动扩大品牌声量，积极履行社会责任，前三季度共减租让利约2亿元。免税业务方面，10月10日公司披露公告，获准在海南省万宁市经营离岛免税业务，王府井国际免税港（现为王府井万宁悦舞小镇）拟于2023年1月开业，将结合王府井内地广大的会员顾客与海南丰富的旅游顾客资源，打造有税+免税购物模式，为公司业绩带来新增量。
　　■投资建议：买入-A投资评级。由于公司经营受疫情影响较大。我们下调盈利预测，预计公司2022年-2024年实现归母净利润6.53/9.53/11.35亿元,同比-51.23%/+45.81%/+19.12%。维持6个月目标价25.69元。
　　■风险提示：疫情反复风险，管理运营风险，新业务落地不及预期的风险等。