投资要点
　　短期业绩承压，前三季度营收保持增长
　　2022Q1-3公司营业收入894.8亿元，同比+9.5%，归母净利润29.6亿元，同比-53.4%。2022Q1-3基本每股收益0.27元，同比-60.9%。单季度来看，2022Q3营业收入319.2亿元，同比-14.0%，归母净利润10.7亿元，同比-49.0%。合同负债1849亿元，合同负债/营业收入比例为2.1倍。公司在营业收入增加的情况下，归母净利润同比大幅下降，我们认为其主要因为1）房地产业务毛利率下降，2022Q1-3毛利率为18.7%，同比-3.2%；2）公司长期股权投资收益下降，2022Q1-3长期股权投资收益为12.7亿元，较2022年初减少-58.6%；3）公司少数股东权益占净利润比例增加，2022Q1-3少数股东权益占净利润比例为53.4%，较2022年初增加26.2%。
　　 9月销售良好，产品力适配市场趋势
　　2022Q1-3公司累计实现签约销售金额2016.1亿元，同比-16.3%。根据克尔瑞销售榜单，公司1-9月销售额位列第6位，百强房企1-9月累计销售操盘金额46698亿元，同比降幅仍保持在-45.4%的较高水平，公司的销售额表现显著高于百强房企平均水平，销售具有较强的韧性。单月份来看，2022年9月公司实现签约销售金额350.5亿元，同比+50.2%；销售面积95.2万平，同比-3.7%；销售均价36811元/平，同比+56.2%。我们认为公司9月销售额同比大增，得益于公司改善项目良好的去化表现，带动公司整体销售均价上涨；当前市场购房需求显著分化，改善产品更能适配市场趋势，公司较强的改善性产品有助于巩固公司市场地位。
　　财务保持稳健，融资渠道多样化
　　公司财务稳健，2022Q1-3三条红线保持绿档水平。截止2022H1，公司加权平均资金成本为4.1%，较年初降低38bp，融资成本处于行业低位水平。此外，公司具备REITs融资能力，公司旗下资产优质，部分资产满足设立REIT的条件。2021年6月公司发布第一笔REITs融资，金额为20.8亿元，2022年9月公司发布公告拟开展蛇口产园REIT扩募申报工作，再次盘活部分沉淀资产。我们认为，公司拥有国资背景背书，财务稳健，融资渠道通畅，融资成本具备优势，叠加REITs融资能力，公司在财务安全方面具备多重保障。
　　拿地积极，聚焦一二线城市
　　根据公司经营简报，2022年1-9月公司共获取43宗土地，计容建面593万平方米，对应土地款1034亿元，权益土地款665亿元，拿地力度51%。公司重点布局核心一二线城市，2022年新增土储计容建面一二线城市占比为84%。公司凭借较强的销售韧性，持续在行业低谷期补充优质土储，我们认为这将有利于公司中长期销售、保持稳健发展和市占率提升。
　　投资建议
　　我们认为，公司经营业绩短期承压，但产品力贴合市场需求，逆势增储逻辑清晰，央企信用背书下既享有明显的融资优势又具备设立REIT盘活资产的能力，竞争优势显著且独特，未来具备业绩改善的潜力。我们预计公司22-24年归母净利润为104、114、126亿元，对应EPS为1.35、1.47、1.63元。考虑到公司综合开发实力强劲，竞争优势明显，估值给予一定溢价，给予公司2022年15倍PE估值，目标价20.3元，维持“买入评级”。
　　风险提示：疫情反复导致需求修复不及预期