融资占优，拿地积极，维持“买入”评级
　　10月30日公司发布三季报，2022Q1-3公司实现营收894.8亿元，同比+9.5%；实现归母净利润29.6亿元，同比-53.4%；EPS0.27元。因毛利率降幅超我们预期，同时市场景气度影响下对减值损失的影响，我们将2022-2024年归母净利调整为77.4/86.7/96.2亿元（前值97.2/102.4/110.6亿元），可比公司2022年平均PE为10.6倍（Wind一致预期），考虑到公司优越的融资优势、逆周期拿地能力及其对未来成长空间的加持，我们认为公司合理2022PE为15倍，目标价15.00元（前值17.64元，2022年PE14x）。维持“买入”评级。
　　毛利率下降及REITs上市的基数效应导致净利同比下滑
　　期内公司竣工交付面积同比增长推动营业收入+9.5%，净利下行主要有如下原因：1.公司毛利率进一步下降。园区运营板块因去年同期高毛利率前海项目结算，叠加本期持有物业租金减免影响，整体毛利率同比-7.2pct至18.6%；2.投资收益同比下降59%。去年同期蛇口产园REITs上市实现19.5亿投资收益，本期没有这类资产盘活收益，但公司9月28日公告，正在推进蛇口产园REITs扩募安排，预计会在今年四季度或明年贡献投资收益；3.权益占比下降，少数股东损益同比+26.2pct至53.4%。
　　Q3单季度销售快速回升，加大长三角核心区域布局
　　公司Q1-3累计销售额2016.1亿元。其中Q3销售逆势增长，同比+29.4%，将2022Q1-3销售额同比降幅从H1的32.9%收窄至16.1%。累计销售额同比增速位列TOP50房企中第5位，较TOP10房企均值高18pct。期内公司拿地强度依然保持高位，Q1-3全口径拿地强度达50%。其中Q3进一步加深核心城市布局，集中供地22城拿地额占比达99.5%。公司大举强化长三角区域布局，Q1-3在上海、南京、杭州、苏州合计拿地额达483亿，占拿地额比例达48%，其中上海单城拿地10宗，合计拿地额356亿。公司凭借央企背景下的融资优势逆势扩张，储备结构优化，为今后规模稳增打下基础。
　　维持“绿档”标准，融资优势进一步凸显
　　截至报告期末，公司继续维持“绿档”标准，Q3公司进一步抓住融资窗口，优化债务结构。截至10月30日，公司年内境内债券融资规模累计已达291亿，平均利率较H1水平进一步下行15bp至2.84%，其中116亿债券期限不低于5年，包括一笔规模达32亿的ABN，利率为3.5%，期限长达15年。上半年公司综合融资成本为4.1%，较21年下降38bp，彰显央企背景下公司的融资优势，这一优势在Q3进一步强化。
　　风险提示：行业销售下行风险；园区开发业务周转低于预期。