9月销售额同比+50%，弱市下表现亮眼，前9月销售额排名提升至第6名。2022年9月，公司销售金额350.5亿元，同比+50.2%；销售面积95.2万平，同比-3.7%；销售均价36,811元/平，同比+56.2%；2022年1-9月，公司累计销售金额2,016.1亿元，同比-16.3%；累计销售面积753.0万平，同比-27.5%；销售均价26,774元/平，同比+15.3%。据克而瑞数据，9月50家房企单月销售额、销售面积同比分别为-29%、-34%，累计同比分别为-43%、-44%；公司9月单月销售金额同比大增，且9月单月销售和累计销售表现均显著优于行业均值。据克而瑞数据，公司1-9月销售额全国排行第6名，较21年提升1名。
　　9月拿地/销售额比26%，前9月达51%，聚焦核心城市、提升资产优质浓度。2022年9月，公司新增建面46.6万平，同比-54%；拿地金额92.0亿元，同比-31%；拿地/销售金额比26%，拿地/销售面积比49%；9月公司拿地项目聚焦上海、深圳、杭州、苏州、合肥等核心一二线城市，进一步提升资产优质浓度。2022年1-9月，公司累计新增建面593.0万平，同比-45%；累计拿地金额1,027.4亿元，同比-33%；拿地/销售金额比51%，拿地/销售面积比79%；平均楼面地价17,325元/平，占比销售均价65%。至2022H1末，公司总未竣工面积5,482万方，可覆盖21年销售面积3.7倍，土储资源充裕。
　　三道红线维持绿档，逆境融资优势凸显，助力公司更积极扩张。22H1末，剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62.4%、49.0%，现金短债比1.5，三道红线指标处于绿档。22H1融资成本仅4.1%，较21年-38bp，融资成本保持低位。2022年至今，公司合计发行2笔公司债、3笔中票、4笔超短融、4笔ABS、2笔ABN，合计募资达226亿元人民币，加权票面利率仅3.0%。当前公司融资通道畅通、融资成本持续低位，逆境中的融资优势也将推动公司将在更少的竞争环境之下，实现更积极的扩张。此外，4月5日，公司公告与长城资产、佳兆业签署战略合作协议，8月2日，公司公告与半岛城邦房地产签署战略合作协议，公司多维度积极参与民企纾困，有助于公司补充大湾区优质土地资源。
　　投资分析意见：9月销售逆势大增，拿地聚焦核心城市，维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2022-2024年每股收益预测为1.28/1.41/1.57元，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。