投资要点
　　营收保持稳健增长，归母净利润微降。2022年前三季度公司实现营业收入1563.8亿元，同比增长13.0%；实现归母净利润130.9亿元，同比减少3.6%。归母净利润同比微降主要受毛利率承压影响，前三季度毛利率为24.5%，同比下降5.3个百分点。
　　保持拿地节奏，拿地质量提升明显。2022年前三季度公司拓展金额1235亿元，拿地力度38.6%。聚焦核心城市，土地质量提升明显，拿地均价16016.8元/平方米，同比提升140.3%。布局方面，重点聚焦长三角、珠三角、海西等深耕城市群的核心城市及区位，38个核心城市拓展金额占比90%，上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过45%。土储方面，公司在建面积1.39亿平方米、待开发面积6605万平方米。
　　融资渠道畅通，三道红线达标。2022年前三季度公司发行公司债98亿元、中期票据100亿元，平均融资成本仅3.04%。公司在手资金1303亿元，总有息负债规模为3639亿元，其中中长期负债占比82%，债务期限结构健康。测算公司“三道红线”指标，扣除预收款的资产负债率为77.9%、净负债率为66.4%、现金短债比为1.9，各项指标均符合绿档企业标准。
　　行业销售排名稳步提升，降幅逐渐收窄。2022年前三季度公司实现签约金额3201.0亿元，同比下降22.0%；实现签约面积1920.5万平方米，同比下降24.5%。销售均价1.67万元/平方米，同比上升4.3%。销售金额排名较2021年提升至行业第二，部分月份销售金额登顶行业销冠、实现正增长。
　　投资建议：保利发展融资优势明显，供给侧改革下将迎来更大发展机会，未来份额和利润率改善可期。公司长期稳健经营，以战略定力穿越周期，大股东和高管增持彰显信心，看好公司中长期价值。我们维持公司2022-2023年EPS至2.37元和2.54元，以2022年10月28日收盘价计算，对应的PE为6.5倍和6.0倍，维持买入评级。
　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策持续收紧，地产政策调控。