一、全球私募基金目标募集总额近万亿美元，40%投资人愿超配
　　GP募资总额再创新高，截至2022年4月，私募基金目标募集总额9660亿美元，相当于过去12个月全球私募基金募资额的1.62倍。GP手握大量干火药，而二级市场高涨也为GP成功退出创造了有利条件。超过40%的LP机构表示，今年将超配私募投资基金。其中，公共养老基金和主权财富基金最有可能增加对私募基金的投资。
　　二、新经济及新退出方式驱动物流板块资产投资交易活跃
　　受到“新经济”的驱动，过去十年物流资产的交易活跃度大幅提升，2019年全球物流资产交易额共计321亿美元，是2009年交易规模的321倍；2022年黑石集团将以210亿欧元出售仓库投资组合Mileway，是有史以来最大的一笔私募物流资产交易。
　　中国物流资产投资交易活跃度提升：成交额从2019年的169亿迅速增长到2021年的591亿；物流资产成交额占不动产交易总额的比例从2019年5.3%大幅增长至2021年的23.3%。而中国基础设施公募REITs的发行，使得物流资产投资有了新的退出方式，投资者在此类资产的投资上更有信心。
　　三、中国物流不动产受到私募基金追捧，投资活跃
　　中国物流不动产在过去十年取得的巨大发展，物流不动产因其较高的投资回报率一直吸引着国家主权基金、养老基金和保险资金等长期资本的青睐。近期新发基金总规模预计超过559亿美元，干火药规模巨大。
　　从物流不动产新增面积建设主体来看，我国物流不动产新增总面积中，由基金和相关专业投资/咨询机构投资的比例已从2020年的17%增长至2021年下半年的22%，而2021年第四季度该比例则提高至28%，基金投资特别活跃。
　　四、活跃于物流不动产的私募基金
　　物流不动产是一项投资额巨大、需持有较长周期的重资产，且对开发、运营和基金管理的每一个环节都要求参与者具有雄厚的资金实力、优秀的专业能力和丰富的行业资源。因此，物流不动产的私募投资投资基金的判断需要把握以下几个重要基本原则：
　　资金实力：基金管理规模越大，市场认可度越高；另外，管理规模的大小也是侧面反映基金投融资能力较强的一个重要指标。
　　基金投资经验：物流不动产的融投管退都需要基金拥有丰富的投资经验和行业资源。
　　资产管理经验：物流不动产的运营管理能力关系到投资收益率的高低。
　　历史退出业绩：历史净回报率越高，说明基金的投资能力越佳；而基金投资人退出收益的好坏，会影响基金管理人发行新产品的难易以及基金规模的大小。