库存方面，上周15城推盘环比-5%，成交环比+17%，周成交/推盘比0.96倍，高于上周的0.78倍，低于3月的1.02倍；15城可售面积7,843万平米，环比+0.1%；3个月移动平均去化月数为10.7个月，环比下降0.3个月，行业依然处于低库存阶段、并处于加库存阶段。政策新闻方面，央行表示，现阶段货币政策取向是稳健，方法是相机抉择、预调微调，目标是松紧适度;房地产贷款一季度末余额40.52万亿，同比+18.7%；个人住房贷款余额26.87万亿元，同比+17.6%;据财政部公布数据，2019年全国城镇棚户区计划改造套数285.3万套，较去年开工626万套下降54%；此外，主流上市房企公布了19年一季报业绩，普遍录得20-40%的高增长。我们维持判断行业将呈现“总量偏弱、结构改善”的格局，其中棚改计划下调仍是总量偏弱的重要因素，近期政治局会议重申房住不炒、住建部预警过热城市，这是低库存的必然，政府依然坚持一城一策、地方政策有松有紧，这也说明政府维持稳价跑量的框架，仍将导向“周期延长、波动缩窄”，同时资金面大幅改善，房企基本面表现也料将更强，目前主流房企19PE估值仅4-9倍，NAV折价20-60%，我们维持行业推荐评级，维持推荐：1）一二线龙头（受益一二线改善）：保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股；2）二线蓝筹（受益资金面改善）：新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展；3）国企改革概念：首开股份等。
        支撑评级要点
        房地产行业数据：上周45个重点城市新房合计成交706.2万平米，环比上升7.7%；4月一手房合计成交2,391.9万平米，较3月同期环比上升6.6%，较去年4月同期同比上升31%，其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：+17.5%、+3.7%、+7.7%、+21.6%，当月月成交同比分别为：+48.5%、+54.5%、-4.2%、-18.2%。15城可售面积为7,843.1万平米，环比上升0.1%；3个月移动平均去化月数为10.7个月，环比下降0.3个月。
        主要政策新闻：央行表示，现阶段货币政策取向是稳健，操作方法是相机抉择、预调微调，操作目标是松紧适度。房地产贷款一季度末余额40.52万亿，同比+18.7%；个人住房贷款余额26.87万亿元，同比+17.6%。据财政部公布数据，2019年全国城镇棚户区计划改造套数285.3万套，计划发放租赁补贴户数130.5万户，共分配中央财政城镇保障性安居工程专项资金699.8亿元。《长三角一体化发展规划纲要》初稿已完成，目前正处于征求意见阶段。上海将推广非沪籍家庭申请共有产权房；广州正研究共有产权住房制度；北京共有产权房供需比已从1:400下降至1:7；西安调整公积金政策，暂停西安地区以外购房提取。
        公司动态跟踪：阳光城一季度营收60.1亿，同比+39.7%，归母净利润3.1亿，同比+37.2%。保利地产一季度营收225.8亿，同比+12.1%，归母净利润23.2亿，同比+22.5%。华夏幸福一季度营收102.9亿，同比+8.5%，归母净利润29.6亿，同比+29.6%。绿地控股18年营收3484.3亿，同比+20.1%，归母净利润113.8亿，同比+25.9%；一季度归母净利润44亿，同比+26%。中南建设18年营收401.1亿，同比+31.3%，归母净利润21.9亿，同比+219.1%。新城控股一季度营收43.3亿，同比-16.4%，归母净利润2.1亿，同比-42.6%。荣盛发展一季度营收66.6亿，同比-4.7%，归母净利润7.8亿，同比+30.2%。
        一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌7.09%，沪深300指数下跌5.61%，相对收益为-1.48%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第15位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：美都能源、上实发展、东华实业、北辰实业、*ST新梅。
        风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期。