自  2014  年起，棚户区改造工作开始发力，截至  2018  年累计开工  2912  万套，且  2015  年至2018  年棚改实际开工量始终保持在每年  600  万套以上。根据财政部文件，2019  年棚户区改造任务量下降至  285  万套，相对于  2018  年实际开工量同比降幅约为  54.5%。而且，受棚改融资模式从政府购买服务向棚改专项债转变的影响，棚改资金量预计将承压，因此  2019  年货币化安置比例或也将呈现下降趋势。
        城镇化顶层思路进一步明确，都市圈发展时代来临。4  月  8  日，国家发改委发布《2019  年新型城镇化建设重点任务》，进一步明确城镇化方向，未来将以都市圈发展为主，通过户籍城镇化率的提高推动经济内需释放，而中西部三四线城市长期发展承压，房地产市场需求与此同时也将随之出现分化。
        楼市需求将向大城市与都市圈卫星城集中，中西部三四线城市楼市下行压力加大。发改委提出  II  型大城市要全面取消落户限制，I  型大城市要全面放开放宽落户条件，同时提出超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目。从当前城市实际与政策导向看，中心城市将继续发挥引领作用，而都市圈卫星城也将迎来发展良机，上述城市长期需求具备支撑。另一方面，中西部三四线城市城镇化发展支撑力度较弱，而且其受棚改影响相对较大，因此  2019  年棚改任务量与货币化安置率的下降或将加大中西部三四线城市楼市的下行压力。
        投资建议：都市圈发展时代来临，积极关注布局都市圈的龙头房企。中西部三四线城市下行压力加剧，但楼市发展仍具备结构性机会，大城市与都市圈卫星城长期需求具备支撑，积极关注布局都市圈的龙头房企，继续推荐万科  A、保利地产等稳健型龙头，以及华夏幸福、蓝光发展、新城控股、金科股份、中南建设、阳光城等成长型标的。
        风险提示：  1.  房地产行业政策环境或存在不确定性，对行业运行产生影响；
        2.  宏观流动性环境或存不确定性，对房地产需求及房企融资端产生影响。