房企从  2016  年至今业绩持续释放，2018  年核心净利润平均增速达到  35.6%，利润率保持在历史高位，派息率平均达到  35%，股息收益率约  5%，行业平均净负债率下降  6  个百分点至  75%。基于审慎的态度，房企在制定  2019年销售目标预期去化率为  50-60%，平均增速为  10-20%，仍然远高于行业平均水平。我们一直强调，行业的确定性在于销售和业绩，龙头公司在土地、融资、人才以及品牌上都有较大的优势。
        展望：我们认为房地产行业在  2019  年将继续面临友好的外部环境。境外，美国加息放缓，境外流动性充裕，内房的美元债融资通畅，成本下行，利于杠杆较高的房企的再融资；中美贸易谈判进展顺利，人民币兑美元汇率升值，无论从人民币资产价值角度还是交易层面都对内房股是正面的。国内，信贷环境保持宽松，地产行业间接受益；银行房贷利率下行，二线城市调控政策边际改善，户籍制度放宽将有效提升购房需求。二手房市场已经回暖，新房市场韧性十足，下半年将会比上半年更好，全年仍然会负增长，但上市龙头房企的销售增速还能保持  10-20%。
        估值：港股地产板块的估值扩张已经完成了第一阶段，即从历史最低到历史平均水平，组合内公司平均估值为  2018A/2019E  年的  8/6  倍  PE，2018年平均股息收益率约为  5%。鉴于国内外友好的外部环境，影响估值水平的几大核心因素也处于有利的一面，即使有扰动因素的影响，估值往下的空间有限。估值扩张的第二个阶段，需要更稳健的财务、踏实的业绩以及丰厚的分红来支撑，目前享受估值溢价的华润置地、龙湖集团都属于这一类型。我们维持对房地产板块的“推荐”评级，随着龙头房企的销售目标进一步实现，估值将有望进一步扩张。同时要密切关注境内外流动性的松紧、行业政策的变动、新房销售和土地市场的状况。
        推荐：销售带来成长，业绩体现价值。1）优选行业龙头，财务稳健，杠杆低，基本面扎实，有丰厚派息分红的公司，行业首选中国金茂、龙湖集团、华润置地，高成长公司推荐关注新城发展控股、旭辉控股、融创中国；2）物业管理板块正处于从  1  到  N  的快速拓展期，而增值服务正经历从  0到  1  的拓荒期，物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。行业首选绿城服务和中海物业。
        风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。