1）2015  年至今的地产销售周期的主要特征为区域分化，其中重要因素是棚改货币化。2）当前地产周期区域分化的新特征：一二线城市边际改善，三线及以下城市下行趋势未完。主要原因包括：①不同等级城市人口净流入规模不同，进而导致城市内生购房需求的差异。②不同等级城市地产内生周期错位。3）返乡置业的趋势开始缓和。
        政策边际放松  VS  地产周期的力量  
        当前地产调控政策边际放松，但与  12  年形似而神不似。18  年下半年以来出现多个城市边际放松地产调控，以及部分核心城市销售边际回暖，与  12  年那轮地产周期的前奏相似，但  12  年那轮地产周期启动的必要条件是  11  年底开始的  3  次降准和  2  次降低存贷款利率。当前并未看到全面性的降低存贷款基准利率政策的出台，且各地地产调控政策放松力度与  12  年相比更为温和。且  3  月经济似乎有短期企稳的迹象，这可能会提升管理地产放松预期的必要性。
        与前几轮明显的政策周期相比，当前地产销售区域结构的新变化似乎更多地是其自身地产内生周期的演变。①当前一二线地产销售的边际改善主要由内生购房需求驱动，对政策放松的依赖度不高。②三线及以下城市由于前期棚改货币化导致潜在购房需求一次性释放，地产政策边际放松对其地产销售走弱的趋势影响不大。  
        整体而言，由于三线及以下城市占比超过  70%，而当前这些城市地产内生周期仍是下行趋势，当前全国住宅销售面积同比大概率仍会逐渐走低，若一二线地产销售的改善持续，则住宅销售增速下行的斜率可能趋缓。但如果后续出现全国范围的降低首付比或贷款利率、放开限购限贷等政策，则会对全国层面的地产销售形成支撑。
        地产投资：建安投资的改善需要满足一定前提  
        18年在地产销售趋势性走弱的背景下，地产投资并不弱，但内部结构所有分化：①土地购置投资与建安投资的错位。②新开工和竣工相背离，背后是房企大范围采用“高周转”运营模式，且房企“高周转”模式主要运用于三线及以下城市，致使地产投资指标也表现出三四线偏强、一二线偏弱的特征。
        当前房企囤地的动能或将弱化，建安投资或仍将受到资金来源的压制。
        1）土地投资方面，土储处于高位叠加债务到期压力，全国层面房企进一步囤地的积极性或减弱。但受指标口径影响，短期内土地购置费对地产投资仍有支撑。
        2）建安投资方面，建安投资或仍将受到资金来源的压制。①由于地产销售大概率下行和房企囤地动力减弱，新开工面积增速或受到拖累。②施工面积指标存在局限。③建安投资与地产开发资金相关性更高，后者变动趋势则主要受销售回款影响，19  年建安投资或仍将受到地产开发资金的压制，但区域结构可能出现分化。
        风险提示：基本面变化超预期；监管政策超预期