2018  年实现毛利率  32.49%，较去年提升  1.45  个百分点，主要得益于结转项目价格上升，房地产结转毛利率  32.68%，较上年提升  2.21  个百分点。净利率  13.44%，与  2017  年基本持平。净负债率小幅下降。公司资产负债率  77.97%，基本保持稳定；净负债率  80.55%，同比降低  5.82  个百分点。2018  年存货跌价损失23.1  亿元。
        销售规模排名第五，核心城市贡献较多。2018  年，公司实现签约销售面积  2766  万方，同比增长  23%；实现签约销售金额  4048  亿元，同比增长31%。销售均价  14635  元/平方米。2018  年销售金额排名第  5。从区域分布来看，公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达  77%。
        一二线城市资源储备充足。截至  2018    年末，公司在国内外  100    个城市合计拥有在建面积  10390  万平方米、待开发面积  9154    万平方米。待开发面积中，一二线城市占比  60%，城市群周边的核心三四线城市占比30%，珠三角占比  37.7%。2018  年公司持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕。公司全年拓展项目  132    个，新增容积率面积  3116    万平方米，拓展成本  1927    亿元，占销售金额的比重为  47.6%。平均楼面地价6186    元/平方米，是销售均价的  42.3%。其中，一二线城市拓展金额和面积占比分别为  74%和  61%，且三四线城市新增容积率面积中  53%位于珠三角、长三角城市群。
        2018  年在整体融资环境较为紧张的环境下，公司融资成本仍然较低。同时强化现金管理，提高销售回笼管理精细度。2018  年公司有息负债综合成本仅  5.03%，构建以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系。同时，持续加强现金流管理，近年来销售回笼率保持在  85%以上，提供了充足的经营现金流保障。
        投资建议：保利地产销售持续高速增长，土地储备优质，受益大湾区建设，中长期看好公司投资价值。我们预计  2019-2020  年公司  EPS  为  1.90  元、2.31  元，以  2019  年  4  月  15  日收盘价计算，对应  PE  分别为  7.3  倍、6.0  倍，维持“买入”评级。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格。