2012年通过降准和降息、并放开影子银行约束，迎来了历史上信托业的最高峰；②行政政策继续强调控，认房认贷、限购限贷、首付比例等均没有出现任何放松；③中央表态继续从紧，坚持房地产调控不动摇和房价没有回归到合理水平。2014年是最差的一年，大牛市在2015年股市下跌之后：①货币政策年末才放松，且更多的在直接融资渠道，例如定增、公司债、中票、VC/PE等，而上半年银监会99号和127号文件开始对非标融资收紧，全年新增信托增速转负。②行政政策大幅度放松，取消认房认贷、放松限购限贷等；③中央表态放松，鼓励刚需入市和鼓励银行按揭利率打7折。  
        从结果来看，2012年楼市出现量价齐升，而2014年则没明显回暖，核心原因在于2012年通过影子银行做了信贷派生，拉高M2增速从13%到16%，进而引起货币超发和资产价格上涨，带动房地产市场大幅上行。从股市上来看，2012年宏观环境和2014年都差，不同的是2014年处于互联网和科技类产业萌芽的初期，因此同样的宽信用，但风险偏好不同，2012年各行业表现均不好，因此风险偏好相对较低，超发货币的资金仍然流向安全性资产而非风险类资产，因此带来了2012年房地产股票的独立行情。  
        对比之下，目前时点更类似于2012年的房地产政策：①货币政策有明显变化，土地端融资再次回归；②行政管控依然保持较严格管控；③中央表态依然是房住不炒。同时，在宏观环境也类似之下（流动性变好，通胀上行，且处于经济短周期探底末期），有理由认为，至少在上半年，更接近于2012年，也即债权融资为主，借道信托等渠道，下半年可能转向股权融资。我们推荐一二线布局和都市圈布局公司，包括金地集团、万科A、华夏幸福、蓝光发展、荣盛发展、招商蛇口、中南建设、阳光城等公司。港股推荐融创中国、中国金茂、易居企业中国、龙湖集团等公司，受益中骏集团控股。  
        风险提示：影子银行政策再次转向。