▍经营业绩靓丽，归母净利同比增长36.75%。公司公布2018  年度经营业绩，营业收入397.4  亿元，同比增长8.3%；归母净利润为31.7  亿元，同比增长36.8%，扣非后归母净利润28.1  亿元，同比大增180.4%。公司盈利小幅超过我们预期，大幅超市场预期。公司拟每股分红0.40  元，股息率达到4.0%。公司业绩高增长，主要因为合作部分（未并表）项目带来投资收益增加，结算权益比上升。
        ▍深耕北京多年，预计将受益于北京市场复苏。公司从北京起步，目前未竣工面积超过2500  万平方米，其中大多数位于北京和其他一二线城市。北京市场经过一段时间的调整，近期共有产权住房交付有所加快，商品房销售也有所回暖，有望给公司带来一定的收入和利润弹性。
        ▍依托龙头开发能力，积极开展合作，销售迅速回暖。公司近几年对合作持开放态度，大量开展和龙湖、保利、万科等大公司的合作，从而保证了许多项目的开发品质。2019  年，公司虽在前两个月销售同比下降，但3  月份抓住市场时机，一举推动一季度销售额实现同比正增长。我们认为，公司达成全年超过1000  亿元的销售金额，和约800  亿元的销售回款并无悬念。
        ▍财务杠杆不低，资金成本下降边际改善大。2018  年末，公司有息负债规模1214.7亿元，净负债率160.7%。公司信用资质较好，平均融资成本5.36%。随着近期资金市场情况转好，公司融资成本进一步下降，2019  年4  月3  日发售的5  年期中期票据利率仅为3.98%。
        ▍首开集团和北京房地集团合并重组，国企改革进展值得关注。公司此前公告，北京市国资委将北京房地集团有限公司的国有资产无偿划转给公司控股股东。在房地集团官网称，该集团“为中央国家机关用房服务，为国资国企调整改革服务，为首都市民安居服务，为维护古都风貌服务”。房地集团管房总面积达到1720.7  万平米，初步梳理和建立了非经营性资产接收、管理和处置的运作思路和相关制度，并为北京市保障性住房建设贡献力量。首开集团和房地集团合并重组和上市公司业务短期并无关系。但我们认为，公司控股股东实力壮大，中长期有利于上市公司健康发展。
        ▍风险提示：公司部分项目盈利能力不佳的风险。棚改、一级开发时间进度不确定的风险。
        ▍看好业绩超预期的国企，维持公司“买入”投资评级。我们小幅调整公司2019/2021/2022  年1.38/1.67/1.76  元/  股的盈利预测（原预测19/20  年1.31/1.51元/股）我们给予公司2019  年10  倍PE，给予13.77  元/股的目标价，维持公司“买入”的投资评级。