分业态看，Q4  百货/购物中心营收下降  2%，主要由于集中关闭  4  家百货，2018  年同店销售增长  1.67%，综合坪效则上升  0.23  万至  1.81  万元/平；奥莱全年营收同比增长  8.5%（4Q18yoy+9.7%），收入占比  13.5%，为公司主要增长点。分区域看，西南地区增长较快，收入占比达  27.5%，增速  4.1%；从储备项目来看，公司边际增长倾向于西南及西北地区。
        亏损店闭店调整，期间费用有效控制
        综合毛利率止跌回升至  21.2%，净利率升至  4.6%。2018  年期间费用率为  14.1%，同比下降  0.1pp，主要由于  4  家亏损门店关闭带来人工成本节约。考虑公司  2016-2017  年新开门店逐渐结束培育期，2018  年仅年末一处新开项目，此后储备项目时间密集度较低，叠加及时调整关闭亏损门店、费用结构不断优化，预期期间费用将保持良好控制。
        理顺治理，适时扩张，维持“买入”评级
        公司是国内少数被验证具有跨区域扩张能力的龙头，行业下行压力中具备整合市场、扩大份额的机遇。公司已完成吸并母公司、控股股东与首旅集团战略重组，持续优化治理、改革激励机制，提高经营效率。预计  19-21年营收  282/306/332  亿元，归母净利润  13.2/14.8/16.3  亿元。参考同行及公司历史估值，考虑  19  年可选消费复苏的不确定性，给与公司  19  年  13xPE估值（较  14  年以来历史平均  16.4xPE  估值折价约  20%），对应合理价值22  元/股，维持“买入”评级。
        风险提示：消费回暖、同店改善低于预期；线上、便利店、超市等业务尝试效果不佳。门店租金压力持续增大。国企改革效果低于预期。