公司归母净利润增速高于营业收入的主要原因在于：1、社区开发和园区开发运营毛利率分别较上年提升1.7pct  和2.3pct；2、转让京沪三项资产产生了约35  亿的投资收益，最终使得归母净利润率提升约1pct  至17.26%。
        充沛货值叠加积极去化，全年冲刺两千亿大关。2018  年实现签约销售金额1705.8  亿元，同比增长51.3%，得益于公司充沛的货值以及积极的去化策略。公司2019  年开局良好，且项目主要集中布局在一二线，我们认为，根据公司往年逐步发力的推货节奏叠加在核心城市充沛的可售货值，今年销售有望突破两千亿大关。
        扩储依旧积极，禀赋优势充分释放的一年。2018  年新增权益建面738  万平，拿地金额占销售金额比约54%，整体而言依旧积极。能级来看，公司仍专注一二线，拿地金额占比约72%。我们认为，公司资源获取与开发运营经验相辅相成，招拍挂、兼并收购、产城联动和港城联动多管齐下正形成自身独特的竞争优势。
        负债水平改善，融资成本维持低位。2018  年末净负债率45.01%，较年初下降13.7pct，短债压力则较年初下降0.1  至0.67。去年整体融资环境较紧，公司在满足自身成长需求下，负债水平和融资成本依旧控制在较低水平，综合融资成本4.85%，大平台国企在融资端的优势再度彰显。
        组织管理架构大变革，分红彰显诚意。报告期内公司以“重构总部、做实战区、做专兵种”为核心目标实施组织架构变革，再次反映公司在管理市场化上的积极态度。分红层面，拟每10  股派息7.8  元，已连续三年高于40%以上，彰显公司诚意。
        投资评级与盈利预测：我们预计公司19-20  年EPS  分别为2.49、3.2  元，维持“买入”评级。