公司2018年营业收入883亿元，同比增长16.3%。与之对应，2018年竣工面积仅499万平米，结算面积更是只有419万平米，结算面积仅相当于同期销售面积的51%。2019年，公司预计竣工面积达到1000万平米，较之2018年大幅增加，预计将推动公司营业收入大幅增长。此外，公司2018年业绩大量来自投资收益，但投资收益的核心组成部分是处置商办物业资产。公司写字楼长期采用整售方式销售，这其实是主业的一种销售模式，并不能视为一次性收益，预计未来将经常出现。
        ▍公司积极增加土地储备，同时保证现金流健康，从而有能力大比例现金分红，并出手回购股票。2018年是公司积极扩大规模的一年，拿地面积1357万平米，同比增长33%，相当于同期销售面积的1.64倍。同时，公司全年新开工面积1082万平米，同比增长20%，也保证未来可销售资源放大。与此同时，公司现金流却极为稳健，全年经营性现金流净流入达到105亿元，净负债率从去年底的59%下降到今年底45%。在明显优于行业的现金流管理背景下，公司连续三年维持40%以上的高现金分红比例，2018年计划现金分红超过61亿元，相当于对应当前市值股息率达到3.5%。而且，公司有充裕的现金，在股价低估时可以大规模回购公司股份。
        ▍高质量发展的背后——蛇口模式的旺盛生命力。公司是全市场罕见的，具备在核心城市可持续发展能力的公司。这种能力意味着，尽管土地市场价格高涨，但公司仍可以获得价格合理的土地储备，不需要在激烈竞争的土地市场中消耗现金资源。公司产城联动，港城联动，不断取得硕果；前海蛇口自贸区和粤港澳大湾区的土地储备不断落地。我们认为，公司模式的关键在于：有口碑的产城产品和邮轮码头，强大的城市运营能力，集团层面大力度支持，较低的资金成本和市场化的激励机制。尽管蛇口模式意味着项目进展可能慢于招拍挂拿地，从而可能拖累公司收入增速，但模式所创造的高盈利能力，正现金回流和一二线城市可持续发展，在当前核心城市土地市场局部回暖的背景下，格外稀缺。
        ▍风险提示：公司商办物业较多，未来销售和确认业绩存在不确定性。
        ▍高确定性和高成长性兼备的龙头，维持“买入”的投资评级。我们给予公司2019/2020/2021年2.56/3.11/3.75元/股的盈利预测，NAV38.66元/股，我们给予公司NAV25%的折价，和2019年12倍的PE，取平均数，给予公司29.87元/股的目标价，维持“买入”的投资评级。