成交市场综述：重点城市供给推动成交改善
        根据房管局数据，2  月  40  个重点城市成交面积同比上涨  0.3%。分城市看，各线城市成交出现一定分化，其中  17  个一二线城市商品房成交面积单月同比上涨  10.8%，三四线则同比下滑  14.8%。一二线城市边际改善主要受供给推动，我们认为重点城市成交企稳将是大概率时间，并且短期内将主要由供给推动，下半年则看需求的复苏节奏和力度。而三四线城市方面，19  年棚改体量下降加上购买力的制约，19  年三四线城市或将持续寻底。
        土地市场综述：2  月市场整体量价齐降，其中一线小幅回暖
        300  城市宅地推出  1.4  亿平米（环比-44%，同比-3%），成交规划建面3796  万平米（环比-48%，同比-26%），成交土地出让金  1722  亿元（环比-37%，同比-23%）。宅地供需同环比均下滑，楼面价同环比均回升，溢价率继续上行。分线来看，一线城市土地市场回暖，供给放量带动成交建面上涨  104%，量价齐涨下宅地出让金上涨  135%，流拍率为  0%。而二三线城市土地出让金则大幅下滑，量价方面同比均下滑，流拍率均有所回落。
        资金环境综述：首套及二套房贷利率降幅扩大，流动性边际改善
        按揭贷方面，融  360  数据显示，2019  年  2  月首套、二套房贷利率分别为  5.63%、5.99%，均分别下降  3  个  bp，降幅较上月分别扩大  1  个  bp。总体来看，35  个重点城市首套房按揭贷利率已连续  3  个月下跌，与此同时，高信用评级的房企融资成本也开始边际下移，结合央行有关负责人提出“下一阶段人民银行将继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，促进货币信贷和社会融资规模合理增长”，目前无论是按揭贷利率还是房企融资成本都将边际向下，当前资金环境维持改善。板块投资方面，我们继续建议配置低估值的龙头房企，首先，政策底部改善较为明确，其次，龙头房企  18-19  年结算业绩具备弹性且确定性较强，并且考虑业绩增长后，19  年动态PE  处于底部区域。综合来看，我们认为当前板块具备较高的配置价值。
        风险提示
        政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。