▍行业销售实现正增长，重申全年销售正增长预期。1-2月，商品房销售面积同比下降3.6%，销售额增长2.8%。我们认为，在按揭利率下降，政策因城施策的大背景之下，预计全年销售将实现正增长。短期来看，核心城市市场的反弹已成定局，三四线城市市场在分化中仍有变数。
        ▍土地如期转冷。1-2月，房企购置面积同比下降34.1%，土地成交价款下降13.1%，土地市场同比明显下降。这并不意味着核心城市闪现拿地机会，相反，百城的土地成交溢价率甚至还在上升。但由于企业对于四线城市缺乏信心，且2018年可比基数太高，我们预计全年土地出让金的降幅还会继续扩大。
        ▍开工积极，房地产投资大超预期。1-2月，房屋新开工面积增长6.0%，房地产开发投资增长11.6%。今时不同往日，土地成本占总成本比例不断提升，房地产企业的议价能力又比较强，从拿地到开工所需要的投入不多，因此新开工持续增长。而前2月银根略松，也推动了单位施工面积投资强度提升，从而推动房地产开发投资超预期。
        ▍竣工疲软，地产企业继续延滞交付。由于地产企业不断优化现金流管控，拉长开发周期，竣工面积增速持续弱于新开工和销售。不过，这种不断拉长开发周期终有尽头。我们认为，最迟在今年下半年，竣工面积增速仍将转正。
        ▍风险因素：调控政策超预期风险。部分三四线城市房价明显下降风险。
        ▍投资建议：政策求稳，市场复苏。我们推荐蓝筹地产，包括招商蛇口、首开股份、华夏幸福、金地集团、万科A、新城控股、中南建设等。