摘要：
        我们对2019年投资并不悲观，预计  2019年新开工面积与  2018年基本持平，投资增速为7.7%。（1）我们通过两种方法测算2019  年新开工面积，预计2019  年新开工面积增速为6.1%；（2）2018  年土地购置费增速为57%达到3.64  万亿元，2019  年在这一基础上下降20%，则对应的投资增速为7.7%。（3）预计拿地、开工、复工对投资增速的带动分别为-6.1%，3.2%和11.0%。
        宏观环境层面，城镇化和土地改革可能为短期提供支撑，担忧居民支付能力不足带来的需求不足。（1）居民需求不足表现为加杠杆能力不足带来的支付能力的下降，叠加宏观经济的下行压力，对未来偿还按揭贷款能力的担忧上升；（2）总抚养比的升高意味着主力购房人群占总人口比例持续下降，带来中期总需求的下降；（3）但同时，城镇化的持续和土地制度改革可能会为短期需求带来较强的支撑。
        政策环境层面，政策方向确定，时间和力度不确定，担忧政策的托底效果不及预期。（1）由于政策的补偿性和对冲性决定了政策调整远滞后于市场，加上认为严厉的调控环境以及小步调整的趋势，一旦市场环境恶化超出预期，前期政策调整的铺垫不足很有可能导致政策的托底力度不及预期；（2）但同时，政策态度此时已经开始转向，政策态度基本已经筑底，政策边际上放松调整是大概率事件，不确定的是调整的力度和时间点。
        市场环境层面，量价齐跌是大概率事件，行业进入筑底过程，担忧基本面下行的深度超出预期。（1）在去杠杆的环境下，行业的供给弹性增加，开发商有加速推盘的动力，市场逐渐进入供过于求的环境，叠加需求端在供应增加的预期下会延长交易周期，供需两端相互影响之下，量价产生较大的下行压力。（2）但同时，市场的整体库存并不算高，开发商资金最紧的时期已经过去，如果去化率能够维持一定的水平，基本面有望平稳筑底。
        维持增持评级。2019  年的机会主要在于政策趋势性变化带来对板块风险评价的改善和风险偏好的提升。推荐：（1）行业龙头具备明显的资金和资源优势，品牌溢价最为明显，推荐万科A、保利地产、招商蛇口等；（2）一旦政策和资金出现明显的边际改善，二线蓝筹将优先受益，推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展等；（3）园区开发仍然能够通过招商引资的能力获取土地增值收益，盈利能力较强，推荐华夏幸福等；（4）港股推荐：龙湖集团、融创中国、合景泰富集团、中国金茂等。