点评：
        2018  年公司业绩靓丽。公司预计实现营业总收入1936.3  亿元，同比增长32.31%；归母净利润188.0  亿元，同比增长20.33%，基本每股收益1.58元。归母净利润增速低于营业收入增速，主要是由于结转项目权益比例下降。此外，2018  年公司对部分项目计提减值准备，在此情况下，业绩依然保持20%的增速。加权平均净资产收益率16.44%，较2017  年提升0.12个百分点，盈利能力进一步提升。
        2018  年销售大幅增长。2018  年全年，公司实现签约面积2766.11  万平方米，同比增长23.36%；实现签约金额4048.17  亿元，同比增长30.91%。销售均价1.46  万元/平方米。按照克而瑞数据，全年销售金额排名第五，与上年持平。公司销售主要贡献区域仍然主要来自于一二线和都市圈。
        2018  年拿地力度较2017  年有所减弱，但仍然持续补充资源，土地储备丰厚。2018  年全年拿地金额1940  亿元，同比下降29.8%；拿地面积3110  万方，同比下降31.2%。拿地金额占销售金额的比重为47.9%，较2017  年下降41.5  个百分点；拿地面积占销售面积的比重为112.4%，较2017  年下降89.1  个百分点。2018  年拿地力度较2017  年有所减弱，但仍然持续补充资源。截止2018  年上半年，公司待开发面积8950  万方，土地储备丰厚。
        拿地仍然集中一二线城市。2018  年新增土地储备，按拿地总面积分，一线占比9.4%，二线44.3%，三四线46.3%。按拿地总金额分，一线占比23.1%，二线占比39.8%，三四线占比37.0%。从城市分布来看，拿地金额排名前五的城市为广州（9.3%）、佛山（6.7%）、武汉（5.7%）、上海（4.3%）、杭州（3.3%）；按拿地面积排名前五的城市为武汉（9.4%）、广州（8.1%）、佛山(6.5%)、青岛（4.7%）、惠州（3.7%）。均为一二线及都市圈核心城市。公司区域布局较好，在预期2019  年行业有下行压力的情况下，公司仍有望保持增长。
        公司融资优势明显。2018  年保利地产仍然保持较低融资成本。2018  年全年，公司发行四期中期票据，利率分别为4.63%、4.60%、4.88%、4.59%，合计金额65  亿元。预计全年仍然保持较低融资成本。
        投资建议：保利地产销售持续高速增长，土地储备优质，受益大湾区建设，中长期看好公司投资价值。我们调整2018-2019  年公司EPS  为1.58  元、1.90元，以2019  年1  月14  日收盘价计算，对应PE  分别为7.4  倍、6.2  倍，维持“买入”评级。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格。