万科重点新业务介绍和分析
        目前万科已经在多个新领域初具规模且具备一定的领先优势，（1）万科物业主要优势在于，第一，为业主提供个性化服务以及标准化管理；第二，引入事业合伙人机制，从制度上保障了物业公司快速发展。（2）万科长租公寓在规模及运营效率方面均具有领先优势，主要在于，第一，布局时间较早；第二，作为龙头开发商，在租赁用地获取方面具备一定优势；第三，信息系统建设以及全流程服务提高了招租运营效率；第四，人员管控效率较高。（3）万科物流地产目前已经跻身行业第二梯队，初步形成网络化布局，有助于增加客户粘性。并且，公司项目选址布局较优，保障了项目的投资回报率，为轻资产运营模式提供支撑。（4）万科商业主要通过外延式并购加速扩张，16  年参与收购印力集团，将其作为商业地产运营平台，18  年通过印力再次收购凯德集团在国内的20  家购物中心。
        18-19  年业绩分别为3.17、3.81  元/股、维持“买入”评级
        未来，在巩固住宅开发优势的基础上，通过组织重建，使新业务实现“投入与产出”、“风险与收益”相匹配，并最终从辅助支撑性职能向现金流核心营收业务进行转变，实现进一步的“收敛”与“聚焦”，是下一阶段万科的战略重点，持续看好万科的中长期发展。
        风险提示
        政策调控制约住宅销售回款，新业务推进以及经营业绩不及预期。