公司已开始整合保利置业。我们认为同业竞争问题解决，代表保利地产正式确立在集团唯一房地产整合平台地位。公司开启了新一轮成长道路。
    深化“3+2+X”战略，土地储备增值潜力显著。公司一直以来不断深化“3+2+X”的战略布局，以（“3”：）珠三角、长三角、京津冀、（“2+X”：）中部、成渝、海峡西岸等为布局要点。近三年公司新增土地储备预测货值70%以上分布在一二线城市。其中公司在珠三角占比较高，截至17H1 公司在湾区核心城市有近1800 万方土地储备，湾区第二圈层超过580 万方。考虑到17 年3 月十二届全国人大五次会议将粤港澳大湾区开发正式成为政府工作发展中心，一旦区域发展提速，保利地产有望直接享受政策和土地双重红利。
    后地产时代，布局多元，强者常青。房地产住宅需求总量长期趋于稳定，消费升级使得需求更加多元化。在行业总量趋于稳定的情况下，房地产商之间的竞争逐渐转化为综合服务。保利地产在“一主两翼”的长期战略下，不断培育新的业务，在养老、旅游、社区服务、金融投资等均有拓展。在后地产时代来临之际，着手培育自持物业和现金流收入。
    杠杆和融资成本处于低位，业务发展具备提升有空间。保利地产历年毛利率和净利率保持较稳定的水平，14-15 年资产负债率和融资成本不断降低。进入17 年，公司销售规模发力明显。公司16-17 年明显加快开工节奏，新开工面积增速同比大幅提升，为未来销售规模扩张提供充足货源。与此同时，受益于前期去杠杆，为公司后期增加杠杆提升土储和业绩带来空间。
    投资建议：维持“买入”评级。我们预计公司17 年和18 年每股收益分别为1.23和1.59 元每股。公司12 月19 日收盘价为12.38 元每股，对应17 年和18年PE 倍数分别为10 倍和7.8 倍。参考可比公司估值，我们认为公司PE 估值倍数应向销售规模相似的万科A 靠拢。给予公司18 年12 倍PE 估值，对应目标价19.08 元每股。维持买入评级。
    风险提示：重点一二线城市政策持续收紧，量价下行导致公司销售、营收增速小于预期。