增长主要来自房地产开发业务（285亿港元，同比+11%），和服务提供业务（199亿港元，同比+26%）。调整后的营业利润（剔除其他收益/亏损以及物业重估）同比上升3%至98亿港元。中国房地产销售贡献约42亿港元（同比+21%），占营业利润的43%。现金牛业务依然表现良好（香港租金收入同比上升6%，以及新创建（659 HK）利润同比上升9%）。惊喜来自中国的房地产业务，支撑核心盈利同比增长2%至69亿港元，较我们预期高出14%。 2017年前景向好 考虑到香港推出的四个新盘，香港合同销售额将达到130亿港元（同比增长97%），而中国合同销售额将保持稳定在220-230亿港元左右。我们上调2017/18年盈利17%/6%，主要是因为中国房地产销售强劲，带动2017/18年盈利增长9%/13%至75/84亿港元。此外，出售非核心资产将提高其运营效率和改善资产负债表，并继续带来更多额外的利润和现金流。 相对NAV折让53%，同业为29% 我们将2017年前瞻NAV上调4.4%至每股21.8港元，主要是由于中国房地产盈利上升和尖沙咀写字楼估值上调。同时，我们上调目标价至12.2港元，基于NAV折让45%，相当于比7年均值高1个标准差，比香港开发商平均29%的折让相差16个百份点。我们预计2017年股息率将达到4.5%，同样具有吸引力。