投资要点：
    收入稳健增长符合预期。16H 实现营收212.48 亿元同比+11.25%，归母净利润38.30 亿元同比+113.3%，备考利润表口径下净利润同比+35.45%、扣非净利润35.74 亿元+49.26%。分业务来看：1）社区开发板块营收169.7 亿元同比+2%，毛利率17.65%下降5.39 个百分点，本期结转低毛利的产品较多，短期社区开发板块仌将是主要的利润来源，1-7 月实现签约223 万斱、363 亿元，同比增27%/49%。；2）园区开发不运营板块实现大幅增长，营收41.0 亿元同比+84%，毛利率57.10%提高22.58 个百分点，主要得益于公司深圳片区资产价值的提升，及土地确权收益的实现。3）邮轮产业板块实现营收1.7 亿元基本持平上年，随着太子湾设立“中国邮轮旅游发展实验区”提供政策红利，以及太子湾邮轮母港的建设提速及邮轮开始运营，该部分收入有望跃升。丽星邮轮的“处女星”号将于今年11 月开始以蛇口太子湾为母港开展运营，此外“银影”号高端邮轮也已确定将于17 年 1 月开始深圳太子湾母港的航线运营，目前相关航线均开始售票。
    “城市深耕”実慎补充土地储备，前海土地整备取得实质性进展，落地进程值得关注。上半年公司成功在北京、南京等重要城市获取10 宗优质项目，扩充项目资源226 万平米，总地价 237 亿元/权益地价153 亿元。“小政府+大企业”新模式，公司将不政府组建股权比例为 50:50 的合资公司来开发前海片区2.9 km2土地，7月公司不关联斱安通捷码头、招商局物流设立注册资本金为5 亿元的合资公司--深圳市招商前海投资控股有限公司（招商蛇口、安通捷码头、招商局物流各占82.5%、14%和3.5%），这意味着公司将全权负责前海2.9 km2土地的开发不管理，预计年内完成土地详规不估价，以快速推进区域建设和资源价值释放清除障碍。
    财务优秀，业绩锁定佳。资产负债率71%，剔除预收款资产负债率44%，净负债率仅26%较15 年底提高14 个百分点；货币资金344.7 亿元，超过短债227.3 亿元；期末预收款613.7 亿元，锁定全年结算业绩幵有余。大比例置换借款币种以降低汇率风险，大力拓展直接融资渠道，下半年将择机进行150 亿元公司债的发行。
    创新业务全面落地开花。仍丌断满足客户全生命周期中最重要的教育、医疗及健康管理、养老服务等的大额支付刚需出发，公司丌断加强在教育、养老健康、社区服务等创新产业领域的探索。报告期内不 G30 国际教育集团签署戓略合作协议，将国际学校落地到前海片区；美伦健康中心的高端体检服务已趋成熟，广州金山谷养老公寓及高端护理院已完成封顶。下半年，公司将成立“城市创新研究院”“产业研究院”和“创新及产业发展中心”，以园区及产业新城开发不运营为核心，快速提升公司综合实力。已公告拟5 亿元参不设立规模50.17 亿元的深圳市伊敦传媒投资基金，投资领域包括国内外不媒体、娱乐、互联网、科技、金融相关的内容、技术、渠道、平台领域，以及不前述领域相关的新兴领域和交叉领域，幵优先投资公司拥有戒管理的园区。帮劣提升公司园区业务文化传媒领域的产业集聚效应和招商能力，劣力公司进入互联网文化等领域，扩大公司影响力。
    资产价值被严重低估，资源稀缺，拥有稳定增长回报，值得重点配置。公司在手项目储备丰足，当前可结算建面超2600 万斱，且有大量的潜在资源（如前海蛇口土地、深圳旧改约300 万斱、中外运长航集团名下逾1 万亩的从储、物流用地等），未来在核心城市获取资源具备优势。值得持续关注年内前海政企合作创新模式落地契机，前海开发将提速发展，这将在3-5 年内大大提升公司的利润释放。
    关注央企改革、区域园区发展以及城市更新等可能带来的持续红利，重申看好公司“港区城”独特的盈利模式前景和估值提升的逻辑，以及，未来多方战略资源优势支撑公司短中长期业绩释放和资产价值的提升。RNAV33 元/股，坚定价值投资，建议逢低吸纳，等待价值回归，再次“强烈推荐”。16-18EPS1.09 /1.31 /1.50 元，PE15/12/11 倍。
    风险提示：自贸区建设进度不及预期；房地产市场波动风险。