作为北京最为顶尖的商用物业之一，国贸中心一直是跨国公司总部入驻中国的首选地。公司拥有国贸三期53 平米物业及其土地使用权，其余物业中公司拥有35 万平米的建筑物（不含土地使用权）。国贸三期A 阶段项目已投入运营，其中包括北京最高建筑，CBD区域地标建筑国贸大厦。
    国贸三期B 阶段项目运营在即，租金迎来增长期。国贸三期B 阶段工程主体结构已成功封顶，预计将于2017 年初投入运营，租金有望进入新的增长期。除了可供租赁面积的增加，公司多年积累形成的区位优势、品牌优势决定了公司极强的议价能力，公司自持物业中，除酒店价格持续疲软外，其他物业租金持续上涨，写字楼租金近四年复合增长率达到8-12%，公寓为4.8%，商城最高达到10%。值得关注的是，即使租金持续上涨，公司主要物业近三年的出租率均保持在95%以上。考虑到国贸三期B 项目投入运营以及租金的稳定上涨，我们预计公司主要物业租金收入在2016/17/18 年将分别达到18.5、24.5、28.4 亿元。
    资本性开支或减少，具备高分红能力。随着国贸三期B 阶段建设进入尾声，我们认为公司除了物业改良和装修等日常行为外，很难再有新的大额资本性支出。从以往经营历史看，公司深耕国贸商圈，虽然具有较强的品牌美誉度，但是并未进行其他区域的扩张开发。我们认为随着CBD 区域日益成熟，不论从资金实力还是地理空间看，公司都很难有以往国贸二期、国贸三期这样的开发机会。若公司不再新增项目，将步入低资本性开支阶段，同时公司租金收入持续增长的前景比较明确，预计每年有6 亿元以上稳定利润（如果不考虑每年约2 亿元的投资性房地产折旧摊销，利润会更高），我们认为公司有潜力进行大比例现金分红。
    风险提示。1）物业重估价值虽然较高，但物业租金对重估价值占比较低，且考虑到公司出售物业可能性很低，不宜用物业可比市价法估值；2）公司虽然有提升分红潜力，但现阶段公司股息率不高。
    盈利预测、估值及投资评级。我们预测公司2016/2017/2018 年EPS 分别为0.66/0.82/0.91 元/股。我们认为公司持有CBD 核心地段优质物业，租金水平上涨前景明确，出租率有望持续维持高位。随着公司国贸三期B项目的持续推进，公司租金收入有望在2017 年进入新的增长期，同时随着该项目进入尾声，公司资本性开支或减少，具备高分红的潜力。我们计算公司物业重估价值为204.1 亿元，即20.26 元/股，首次给予“增持”的投资评级。