公司素来不以周转见长，受益于行业环境改善、产品一线区位优势，以及公司具竞争力的定价策略，今年的销售去化能力明显提升，这也是公司转型以来的成长与积累。
    国企改革风口，成行在即： 6 月11 日浦东区正式发布国资国企改革18 条，首批浦东国资直属公司改革方案显现端倪。9 月，张江高科也迈出国企改革重要步伐，隶属于浦东国资委的陆家嘴集团有望成为下一批改革方案的受益者，届时股份公司也将迎来扩张与发展的契机。
    深耕自贸区，凸显禀赋优势：公司55%的土地储备位于自贸区陆家嘴金融贸易区内，战略资源优势明显。7 月公司还竞得了浦东花木一地块，说明尽管坐拥平台优势，但公司并未放松对于核心区域通过市场手段进一步深耕。
    投资高峰财有余力，谋求多元产业新格局：工程投资处于近年来峰值，净负债率在中报的基础上进一步提升11 个百分点，但鉴于国企背景的融资优势，今年销售回款大增，同时前滩项目也政策性减资进一步充实流动性，货币资金达近年新高，公司财有余力，为公司推进“一业为主，相关多元”战略打下基础。
    盈利预测与投资评级：随着自贸区政策扩围和推进，公司资源禀赋仍是其长期看点。我们认为陆家嘴是A 股中具备条件做持有物业运营商并兼具成长空间的唯一标的，加之国企改革的催热效应，凸显公司禀赋优势。预计公司15-16 年EPS 分别为1.00、1.17元，维持“增持”评级。
    第一，租售双双提速，年度目标游刃有余
    前三季度公司营业收入增幅显著，主要来自租赁收入增量，如我们所预期，随着世纪金融广场运营步入成熟，将在目前60%-70%出租率向公司成熟物业所达成95%以上水平推进，租赁收入同比增速在中报20%基础上继续提升7 个百分点，同时因物业管理运营体量随之扩张，物管收入也达成30%以上增速。利润增速略低于收入增速，因销售结算项目中高毛利项目逐渐被天津、红醍半岛等毛利率略低的项目所取代。
    相对而言，因受结算周期影响，报告期结算收入同比有所下降，但销售额却创峰值，前三季度销售额逾30亿，已超额完成全年年度目标。其中今年推出的天津和平花苑去化率已达70%，公司素来不以周转见长，受益于行业环境改善、产品一线区位优势，以及公司具竞争力的定价策略，今年的销售去化能力明显提升，这也是公司自土地批租商转型以来的成长与积累。
    第二，国企改革风口，成行在即
    上海国企改革风势已起，13 年上海国企改革20 条出台，经历两年的绸缪，6 月11 日浦东区召开深化国资改革促进企业发展工作会议，正式发布上海浦东国资国企改革18 条，浦东国资下辖的几大集团的改革方案已经出炉，首批直属公司改革方案显现端倪。金桥集团、外高桥等均在列，在国资资源整合以及集团对上市公司平台支持方面均有明确指示，同时要求强化管理激励以及市场化机制。9 月，张江高科也迈出国企改革重要步伐，与科创集团达成战略合作，为转型为高科技产业投资商与园区服务商铺垫。隶属于浦东国资委的陆家嘴集团有望成为下一批改革方案的受益者，届时股份公司也将迎来扩张与发展的契机。
    第三，投资高峰财有余力，谋求多元产业新格局
    公司目前有300 万方的在建量，诚如此前测算，工程投资处于近年来峰值，高投入下公司净负债率在去年的基础上进一步小幅提升11 个百分点，达105%。但鉴于国企背景的融资优势，公司主要负债还是来自银行借款，成本低于基准利率，且以长债为主。今年销售回款大增，同时前滩项目也政策性减资进一步充实流动性，货币资金达近年新高，公司财有余力，为公司推进“一业为主，相关多元”战略打下基础。
    第四，盈利预测与投资评级
    随着自贸区政策扩围和推进，公司资源禀赋仍是其长期看点。我们认为陆家嘴是A 股中具备条件做持有物业运营商并兼具成长空间的唯一标的，加之国企改革的催热效应，凸显公司禀赋优势。预计公司15-16 年EPS分别为1.00、1.17 元，维持“增持”评级。