点评：
    业绩符合预期，毛利率基本维持稳定。2014 年全年公司共实现营业收入1090.6 亿元，同比增加18.1%，实现归属于母公司净利润122 亿元，同比上涨13.5%。其中，四季度实现营业收入568 亿元，同比上升18.2%，实现归属于母公司净利润61.2 亿元，同比下降0.24%。公司全年结算毛利率为32.03%，较上年同期下降0.13 个百分点，毛利率水平基本维持稳定，只是四季度有所下滑。我们认为四季度毛利率下降的主要原因是年底公司部分高毛利率项目没有能够实现当期结算，而这些项目很可能在2015 年实现当期结算。事实上，在行业利润率下滑的背景下，公司紧抓管控，四季度销售、管理、财务各项费用率分别为1.28%/0.79%/0.31%，低于前三季度平均水平。
    签约销售面积金额分别同比增长0.21%和9.09%，市占率逆市提升0.25 个百分点。公司2014 年全年共实现销售面积1066.6 万平方米，实现销售金额1366.8 亿元，同比分别增长0.21%和9.09%。市场占有率约1.79%，较上年增加了0.25 个百分点。其中，珠三角地区销售金额首次突破400 亿，广东和华南地区均突破200 亿；长三角和环渤海地区均突破200 亿；成渝及中部地区均超150 亿。目前，公司一二线城市销售占比稳步提升，住宅产品占比超过80%，住宅产品中144 平米以下刚需产品占比超过90%。预期2015 年新推货值为1600-1800 亿元左右，全年可售货值为2200 亿元左右，全年销售金额估算为1500 亿元以上。
    2014 年拿地时间空间战略优异，为15、16 年销售持续增长打下基础。公司2014 年全年新增40 个项目，总投资额为429 亿元，投资金额/销售金额比例为31.4%，相对来说并不算保守。同时区域布局也较合理，一二线城市仍是公司主要布局区域，土地投资额约为383 亿元，占总土地投资额的89.3%。同时，据媒体报道，2015 年3 月4 日，广州市天河区区长石奇珠和区委书记刘瑜梅与冼村公司领导班子、村公司监事会全部成员进行了谈话。刘瑜梅提出“要把关注焦点聚集在如何推动城中村改造方面”，石奇珠要求“促进签约，想方设法稳步推进冼村城中村改造”。广州的城中村改造项目如果能有推进，将对保利地产的销售增长和利润率的稳定起到重要作用。
    再融资提上日程，大股东承诺认购不超过15 亿元不低于5 亿元，定增将有效缓解公司资金瓶颈，发挥公司强大投资能力。公司公告计划非公开发行A 股股票，募集资金不超过100 亿元，其中公司大股东保利集团承诺以不超过15 亿元且不低于5 亿元现金认购此次发行的股票，发行后大股东股份将有所摊薄。
    公司2014 年底资产负债率及净负债率均处于较高水平，此次定增将有效缓解公司资金瓶颈，进一步发挥其强大的土地投资能力。
    投资建议：保利地产是本轮周期中土地投资时间战略和空间战略综合执行较优秀的公司，公司未来仍可维持较好的成长速度，而当前公司较高的负债率水平带来的融资能力上的瓶颈制约着公司优异投资战略和能力的进一步体现，所以保利地产再融资如果成功将对于公司未来成长带来极大的利好。预期公司2015 年、2016、2017 年eps 分别为1.26、1.40、1.63 元，对应PE 分别为7.7、6.9、6.0 倍，我们维持公司“增持”评级。
    风险提示：行业复苏不及预期。