建议理由
    我们将金地集团的评级由中性下调至卖出，较我们基于净资产价值的12 个月目标价格人民币7.3 元存在21%的下行空间，而我们覆盖的其它A 股开发商平均存在27%的上行空间。受两家保险企业在公开市场上大规模买入（年初至今生命人寿/安邦保险分别买入13.1%/5.1%的股份）的推动，年初以来金地股价大幅上涨（+38%，而万得房地产指数持平），我们认为现在风险回报转而下行：相对于该股低于同业的回报率前景（2014-16 年预期净资产回报率均值为12%，而同业均值为18%），目前其估值较A 股同业的溢价（2014 年预期市盈率/市净率溢价分别为89%/37%，而2012 年以来市盈率平均持平于同业，市净率平均折让28%）缺乏支撑。
    推动因素
    1. 我们预计2014 年预售收入较管理层目标（人民币600 亿元，同比+33%）低8%，因为我们认为公司目标所隐含的销售去化率改善（从2013 年的48%升至2014年的60%）在行业下行时期较难实现。我们预计可售货量仅将小幅增长（同比+6%）至人民币1000 亿元，其中40%的户型面积大于144 平方米，而2013 年该比例为46%。此外，金地在供应过剩市场的业务比重较大（详见正文部分）。2. 利润率复苏缓慢令市场盈利预测面临下行风险，考虑到土地成本占2013 年结算均价的27%，类似于土地成本占2013 年底未结算收入均价（人民币461 亿元，100%覆盖2014 年结算收入）和2014 年预售收入均价的比例。因此，我们认为在房地产价格增长前景走软的形势下，利润率仅将小幅复苏。我们的2014E-16 年核心每股盈利预测较万得市场预测低22%/22%/28%。3. 股权之争方兴未艾从而有可能出现经营管理上的不确定性。
    估值
    金地集团当前股价较2014 年底预期净资产价值折让31%，对应的2014 年预期市盈率和市净率分别为11.7 倍和1.3 倍，A 股同业均值分别为53%/6.2 倍/1.0 倍。我们因估值偏高将该股评级下调至卖出。
    主要风险
    预售/利润率超出预期；主要股东的战略行动影响积极。