■扣非后净利润同比增15%，符合预期：公司2013 年收入和净利润分别为20.5 亿和3.3 亿，同比分别变动+3.55%和-15.0%，EPS 为0.32 元，ROAE6.85%，同比降1.56 个百分点。业绩下滑主要是由于公司去年对国贸展厅、东写字楼等进行拆除改建，导致展厅租金收入大幅减少，并发生相应的资产报废与资产减值损失。扣非后公司净利率4.2 亿，同比增14.5%。公司拟10 股派1.7 元（含税），分红率52.7%，较上年提高10.6 个百分点。
    ■租金增速放缓：公司可出租面积写字楼合计17.0 万平方米，商场4.0 万平方米，公寓5.0 万平方米，除国贸三期商场和酒店外，其他物业的平均租金均较上年小幅上升，一期写字楼租金上涨17%，其他均在6%至9.5%之间。
    但写字楼的出租率有所下降。我们认为未来公司租金的提高主要和宏观经济相关，中短期内租金增长将放缓。
    ■综合毛利率小幅上升，但增速已放缓：全年公司毛利率48.2%，同比上升1.1 个百分点，其中物业租赁业务毛利率59.3%，同比增1.5 个百分点，而酒店业务毛利率为-1.37%，同比下降5.27 个百分点。公司成本主要为折旧、能源费和员工费用，均相对刚性，而酒店业务受目前经济、政治环境影响，经营难以改善，我们预计公司毛利率基本稳定，已没有大幅提升的空间。
    ■三费下降贡献业绩：公司三费合计2.93 亿元，同比下降13.3%，占总收入的比重下降2.8 个百分点至14.3%。
    ■国贸三期B 预计2016 年7 月完工：公司发布对外投资公告，国贸三期B计划投资47 亿元，预计竣工开业后前十年平均年现金回报率（（净利润+折旧摊销）/总投资）约7.6%。为满足建设资金需要，公司计划向建行等申请15 年期33 亿元银团借款，分别向民生和中行申请3 年期5 亿贷款，此外公司拟发行9 亿元公司债券。
    ■公司预计2014 年收入和利润总额同比分别增8.8%和47.1%：公司预计实现营业收入22.3 亿元，成本费用14.6 亿元，利润总额6.4 亿元。
    ■维持“增持-A”评级：公司目前租金和出租率均处在高位,其受经济环境影响难有明显增长，并且毛利率上升空间有限。我们认为在国贸三期B 竣工开业前，公司业绩难有明显提升。我们预计公司2014-2015 年EPS 为0.47元、0.49 元，目标价按2014 年25 倍市盈率为11.87 元。