报告摘要：
    A股商业地产龙头企业，项目储备快速增加
    公司规模远大于其他A股上市的商业地产企业，业务类型包括地产销售，物业出租和物业经营，2011年公司自持物业的租赁与经营收入占总收入的比重分别为5%和4%。2006年至2011年可开发建面年均复合增长率为15 %，增速较快。
    回归商业地产，逐步转向自持
    公司在商业地产开发同时成功参与了一些改善性住宅项目。虽然住宅开发周转快回款快，但过多参与或多或少会影响在商业主业上投入的资金与精力。住宅调控开始后公司未再拿纯住宅项目，且计划未来除综合体外，不在参与住宅开发，业务又回归到商业主业。且调整业务结构，租赁和经营物业面积增长较快，且计划未来继续增持核心城市核心区域物业。
    获得核心商务区项目能力超强，应为公司带来估值溢价作为商业地产企业，获得核心商务区项目的能力对于企业发展至关重要。公司多数项目分布在各城市的核心商务区，北京金融街，天津金融城，重庆中央商务区，均为寸土寸金和黄金地段。惠州项目也因其16公里海岸线以及规划为国际旅游度假区而彰显稀缺性。公司多年商业地产积累的经验和客户，以及国企背景提高了其获得核心区项目的能力，应享有该能力带来的估值溢价。
    北京金融街中心迎来换租高峰，天津津塔出租率提高，预计租金收入增长加快财务分析：
    公司转型并不以业绩波动为代价，收入增长稳定；公司盈利能力稍逊色，但效率改善明显；公司负债率不具明显优势，但国企背景为其提供安全边际；投资性房地产公允价值变动损益对公司利润影响明显。
    投资建议：给予"强烈推荐"评级
    短期地产开发收入仍是公司收入主要来源，2012年进入项目结算密集期，预计房地产开发收入增长较快。同时物业出租收入因北京金融街中心租金的提升，以及天津津塔写字楼出租率的提升，也将有较大增长。我们预测2011-2014年公司EPS分别为0.80元，0.93元和1.10元。公司NAV估值11.03元。给予"强烈推荐"评级。