投资要点：     
    7月份销售面积96.0 万方，同比增22.8%，环比降21.6%，销售金额103.9 亿元，同比增14.4%，环比降22.0%。销售均价10823 元/ 平，同比降6.8%，环比降0.5%。12 年累计销售面积698.5 万方， 同比增9.6%，累计销售金额729.3 亿元，同比降1.6%。
    公司7 月销售偏低，主要原因是季节因素和推盘低于计划，也受一定的中央调控表态影响，但我们认为下半年公司销售回升的趋势不会改变，原因有：1）中央政府表态严格楼市调控，意在防止房价暴涨，而不是打压刚需，我们判断督查之后的政策基调将是维持稳定， "紧紧螺丝不加码"，同时多数开发商下半年推货量高于上半年，充裕供应下房价大幅上涨几无可能；2）据我们上海、江苏区域草根调研，基建等因素使得地方政府财政依然较紧张，地方政府也希望当前成交量能够保持；3）万科产品面向主流刚需，定价理性，下半年新推货量充足（约800 亿），销售将持续受益货币信贷宽松和刚需释放。  拿地态度趋积极，7 月当月拿地建面超过销售面积。7 月共拿地6 块， 计容建面102.9 万方，权益建面84.1 万方，综合权益比例82%，需支付地价30.2 亿，平均楼面地价3220 元/平。6 月起万科拿地明显趋积极，年初至今累计拿地建面396 万方，平均楼面价2480 元/平。
     预计12、13 年EPS 分别为1.15、1.50 元。公司作为高周转龙头，业绩锁定超强，持有大量现金增强潜在扩张能力，未来有超预期可能。每股RNAV12 元，目前股价相对折28%，具安全边际。目标价12 元，对应12 年PE10 倍，维持增持评级，建议逢调整加仓。